Приключения “Магелана”, или Почему харьковский торговый центр потерпел фиаско

В докризисные годы бизнес торговой недвижимости казался простым и привлекательным — на заемные деньги строишь торговый центр, наполняешь арендаторами и получаешь гарантированный денежный поток. Кажущаяся простота привлекала непрофильных инвесторов. Основатель группы компаний “Милкиленд” Анатолий Юркевич потерпел сокрушительное фиаско с торговым центром “Магелан” в Харькове. Объект был достроен не полностью и не смог вернуть кредит “ВТБ Банку”, из-за чего перешел в его собственность. Почему так вышло?

11 августа в системе электронных торгов арестованным имуществом СЕТАМ должны были пройти торги по продаже торгово-развлекательного комплекса “Магелан”, ранее принадлежавшего украинскому бизнесмену, собственнику группы “Милкиленд” Анатолию Юркевичу. Торги не состоялись, хотя заявки на участие в аукционе оставили 11 потенциальных инвесторов. Стартовая цена, по которой банк хотел продать объект, составляет 603 млн грн. Однако ни один из инвесторов не дал заявку на повышение первоначальной цены.

В прошлом году из-за долгов харьковский “Магелан” перешел в собственность банка “ВТБ” (Киев). Однако чтобы объект нормально заработал, новому инвестору придется дофинансировать реконцепцию ТРЦ и строительство второй очереди площадью 45 000 кв. м. Репутация у “Магелана” на профессиональном рынке испорчена, из объекта ушли практически все сетевые ритейлеры, оставшиеся платят минимальные арендные ставки. Сам Анатолий Юркевич называет несколько причин своей неудачи. Из-за кризиса банк не выполнил своих обязательств и недофинансировал проект. Это привело к тому, что торговый центр выглядит незавершенным, а трафик посетителей недостаточен. Он также признает, что было ошибкой начать строить две очереди сразу и надеяться на менеджмент. Эксперты рынка считают, что причина краха “Магелана” — ряд управленческих ошибок. И вот каких.

Заложник инвестора?

Девелопером и управляющей компанией выступила “Край Проперти” Анатолия Юркевича. Помимо торговых центров, компания развивала сеть супермаркетов “Край” и гипермаркетов “Країна”. Последняя из них и стала якорным арендатором первой очереди ТРЦ. Компания начинала проект еще до 2008 года, но из-за кризиса строительство было остановлено. Харьковский “Магелан” открылся в 2011 году, и то наполовину. Из запланированных 110 000 кв. м было открыто 65 000. Оставшиеся 45 000 кв. м недостроенной “фасадной” очереди должны были стать главным магнитом для посетителей. При выходе на рынок “Магелан” имел неплохие шансы: город до сих пор остается в Украине одним из самых ненасыщенных по количеству качественных торговых площадей. По данным UTG, насыщенность торговыми площадями в Харькове составляет 300 кв. м на 1000 человек (в Киеве 440). Недалеко от “Магелана” действуют “Эпицентр” и МЕТРО, создавая торговый хаб. Компания JLL, выступавшая брокером ТРЦ в 2011 году, за 8 месяцев заполнила его качественными операторами на 80% от арендной площади: United Colors of Benetton, Reserved, Mohito, House, Cropp Town, Mango, O’Stin, Colin’s, Adidas, Top Secret и др. Большинство из этих арендаторов больше не работают в “Магелане”.

“Проект предусматривал фазированное открытие. Первый этап был выполнен — торговая галерея была построена и введена в эксплуатацию, а строительство второй, развлекательной фазы было приостановлено. Это и привело к негативным последствиям, а именно — к уходу большей части арендаторов”, — рассказала руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Екатерина Весна.

CEO Arber Fashion Group Вадим Золотаревский считает, что объект был с самого начала неправильно спроектирован. Из-за недостроенной второй очереди торговый центр выглядит, как вечная стройка. Вторая ошибка — нерациональное использование первого этажа. “Нужно перестраивать вход в гипермаркет. В общем, нужна полная перезагрузка”, — убежден руководитель компании Arber Group. Магазин бренда площадью около 120 кв. м с начала работы соседствовал в ТРЦ с “безупречным подбором брендов”, но они все ушли, и показатели продаж у оставшихся арендаторов упали.

“Все сам” — ошибка № 1

На этапе запуска проекта компания “Край” приняла решение не обращаться к консультантам и профессиональным архитекторам для разработки архитектурной и маркетинговой концепции.

“На тот момент рынок начал восстанавливаться после кризиса 2008/2009 годов, и некоторые девелоперы скептически относились к услугам консультантов и долгосрочному планированию”, —объясняет директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталья Кравец. Участок под ТРЦ имеет сложный ландшафт, перепад высот составляет 19 м, поэтому разработка грамотной архитектурной концепции была критически необходимой.

Кроме того, учитывая расположение на Окружной дороге и размер участка, проект нужно было запустить в полном объеме сразу или фазировать, но с небольшим временным разрывом. Первая очередь проекта находилась в глубине участка, в то время как основной фасад компания решила построить во второй очереди. В результате у большинства людей этот объект ассоциируется с вечной стройкой.

По мнению экспертов, если бы Анатолий Юркевич вовремя принял решение отдать управление торговым центром на аутсорсинг профессиональной управляющей компании, проблем с “Магеланом” можно было избежать.

Магелан без развлечений  — ошибка № 2

Во второй очереди также планировалось разместить зону развлечений. По сути, без нее первая очередь не могла конкурировать с харьковскими “Караваном” и “Дафи”. Вторую очередь ТРК компания “Край” планировала ввести в 2012 году, позже перенесла открытие на 2013-й, однако из-за финансовых трудностей так ее и не построила. Проект предусматривал развлекательную зону площадью 9 000 кв. м, включая кинотеатр “Мультиплекс”, детский игровой комплекс, каток, боулинг, бильярд, рестораны и зону фудкорта.

Не тот якорь — ошибка № 3

Якорным арендатором ТРЦ “Магелан” в Харькове, как и во всех других проектах компании “Край Проперти”, выступил гипермаркет “Країна” с гигантской площадью — 18 000 кв. м. В то же время самый большой по площади гипермаркет “Країна” в Киеве занимал около 8 000 кв. м. “В Харькове достаточно сильная лояльность к местным операторам, и “Країна” не хватило мощности бороться с ними”,  — рассказала Наталья Кравец.

“Очевидно, “Країна” работала в ТРЦ на льготных условиях, что также экономически не давало возможности дальше развивать объект. Модель бизнеса была выстроена по примеру “Каравана”, собственники которого развивали и супермаркеты, и торговые центры. Но гипермаркет “Країна” был очень большим и абсолютно не востребованным в той локации, в которой находился “Магелан”, да и качество сервиса не соответствовало идеалу”, — считает Сергей Буханец, эксперт по коммерческой недвижимости, СЕО компании SBM Holding.

Вход в супермаркет был обустроен снаружи объекта, что также негативно повлияло на формирование потоков в торговой галерее на первом этаже. Кроме того, концептуальной ошибкой стало отсутствие качественной прикассовой зоны на этаже гипермаркета.  

Успешного ритейлера из Анатолия Юркевича не вышло, и в 2015 году он договорился о продаже “Країна” владельцам “Каравана”. Открывшийся гипермаркет “Караван” также не являлся успешной конкурирующей сетью, способной генерировать большой трафик. На месте “Каравана” в скором времени откроется “Ашан”.

Потеря арендаторов — ошибка № 4

Плохих ТРЦ не бывает — бывает плохой менеджмент. Главный офис с руководством, а также отдел аренды “Магелана” находились в Киеве, что привело к проблемам с коммуникациями. События 2013 года и последующий кризис негативно отразились не только на работе “Магелана”, но и на остальной торговой недвижимости Харькова. Многие ритейлеры, опасаясь возможного обострения ситуации на границе с Россией или в зоне АТО, приняли решение свернуть планы по расширению в городе. Однако, по мнению арендаторов, менеджмент торгового центра практически не делал ничего для привлечения посетителей. “Из-за финансовых проблем собственника раскруткой объекта практически не занимались. Хотя район там перспективный, он развивается”, — говорит Вадим Золотаревский.

После ухода большинства ключевых брендов из “Магелана” в 2015 году оставшиеся арендаторы около года работали, уплачивая только коммунальные услуги. Сейчас арендаторов в ТРЦ удерживают только очень низкие арендные платежи и надежда на нового инвестора.

“Мы работаем на первом этаже с момента открытия. Ждем, пока придет новый инвестор: может, он наведет порядок. Если бы ставки были выше, то мы бы уже давно закрыли свою торговую точку и попрощались с этим торговым центром. Если дальше не будет продвижений, то, скорее всего, торговая точка будет закрыта”, — отметил Дмитрий Овчаренко, директор по развитию Luxoptica Holding. Из сетевых ритейлеров в “Магелане” до сих пор работают магазины польской группы LPP.

Версия первого лица

Анатолий Юркевич утверждает, что если бы “ВТБ Банк”, который обещал дофинансировать проект, сдержал свое слово, сейчас ситуация была бы другой.

“Если бы мы знали, что этого не будет, мы бы по-другому строили. Получилось, что центральная и развлекательная части, которые должны быть якорем, не работают. В 2011 году, когда проводилась реструктуризация (банком. — Ред.), мы договорились, что достроим первую очередь и после ее запуска получим дофинансирование”, — пояснил бизнесмен. Но этого не произошло.

Тем не менее Анатолий Юркевич признается, что изначально было ошибкой решение строить две очереди торгового центра сразу. “Было желание очень быстро построить… До 2008 года я понадеялся на менеджмент. Я не занимался лично, был менеджмент. Это та ситуация, когда были сильно оптимистично настроены и прошляпили кризис. В результате пришли с двумя недостроенными объектами. После 2011 года я уже вмешался в ситуацию, и благодаря этому первая очередь была достроена. Появились договоренности по запуску второй очереди”, — констатировал бывший инвестор “Магелана”, добавив при этом, что в настоящее время молочный бизнес все же является для него приоритетным.

Год банка

Первоначально “ВТБ Банк” планировал продолжить финансирование строительства второй очереди “Магелана” и самостоятельно заниматься развитием объекта. Однако после изменения стратегии своего развития (российская группа “ВТБ” взяла курс на постепенное сворачивание бизнеса в Украине) такой сценарий по “Магелану” стал невозможным. Банк решил его продать.

Как утверждают в банке, за этот год был оптимизирован состав арендаторов, а ставки аренды приведены к рыночным уровням.

“Важнейшим событием является завершение переговоров с “Ашаном” и вхождение данной международной сети как якорного арендатора ТРЦ “Магелан” уже осенью этого года”, — рассказала начальник отдела реализации имущества департамента по работе с проблемными активами ПАО “ВТБ Банк” Наталья Пильщикова.

По ее словам, банк ведет переговоры с компаниями, которые могли бы создать на базе “Магеллана” масштабную игровую зону, ориентированную в первую очередь на детей и подростков. Кроме того, ведется поиск оператора для создания современного кинотеатра.

Достройка второй очереди не только добавила бы оптимизма существующим арендаторам “Магелана”, но и сделала бы его привлекательным для новых ритейлеров.

Надежда на “второе дыхание”

На протяжении последних лет Харьков значительно утратил свои позиции в глазах бизнеса из-за близости к фронту и России. Однако сейчас город возобновляет свою привлекательность.

Более сильный продуктовый якорь, каковым является “Ашан”, может вдохнуть в “Магелан” новую жизнь. Рядом с ним, как правило, начинают развиваться другие сервисы — химчистки, аптеки и др. И все же супермаркет — это отдельный бизнес, аудитория которого не всегда является аудиторией остальной части ТРЦ. “Продуктовый якорь не является основой для торговой галереи. Здесь в качестве якоря выступают сильные, широко известные бренды. Без этого “Ашан” не сможет гарантировать успех торгового центра”, — убежден Сергей Буханец.

По заказу “ВТБ Банка” компания JLL разработала несколько альтернативных концепций развития “Магелана”, а KeyGroup — сметную документацию для каждой из них. Потенциальные инвесторы уже знакомы с необходимым объемом инвестиций и сроками окупаемости каждой из моделей инвестирования. “Это поможет будущему инвестору быстрее приступить к реализации выбранной концепции и сократить время выхода на ожидаемый уровень доходности объекта”, — считают в банке.

Татьяна ХОМЯК