Офіційно здати власне житло в оренду, перебуваючи за кордоном: за і проти

Той, хто виїхав у тимчасову “еміграцію” і залишив свої квартири без мешканців, має обов’язково здати їх в оренду. Так, дистанційно, причому з офіційною сплатою всіх податків — теж дистанційно. Чому це вигідно, незважаючи на певні серйозні нюанси, і як саме це зробити? Читайте статтю.

В Україні все ще дуже поширена ситуація, коли договори оренди укладають, але офіційно податків з оренди не сплачують. Чому ця ситуація не дуже хороша саме для власників житла, і чому ми рекомендуємо все ж таки оформлювати все офіційно та сплачувати податки?

По-перше, сьогодні податки за здачу в оренду власного житла мінімальні, оскільки, оформившись як ФОП (фізична особа підприємець), сплачувати доведеться всього 2% від суми оренди. Правда, таку ставку держава встановила тільки на період воєнного часу, але й 5% — не дуже великі гроші. А якщо ви пенсіонер, то таким ФОПам не потрібно навіть до пенсійного фонду платити. Від типових 10 тис. грн оренди це всього 200 грн “втрат”, за які ви отримуєте чимало переваг.

Цього не порівняти з податками, які має сплачувати фізична особа-орендодавець за те ж саме: 18% прибуткового податку та 1,5% воєнного збору.

При цьому зараз найактуальніше таке здавання в оренду житла для тих, хто поїхав за кордон у тимчасову “еміграцію”. Повернувшись додому, можна буде просто й легко закрити цей ФОП, а тимчасом доходи від здачі в оренду можуть стати непоганою підмогою. Адже банківська система вже довела спроможність виплачувати в далеких краях кошти в місцевій валюті, та ще й за прийнятним курсом.

Стати ФОПом дистанційно — просто?

Це окреме питання для тих, хто ніколи не здійснював підприємницьку діяльність і кого лякає необхідність мати справу з державними органами, й конкретно — податковою. Та не такий страшний звір, як його малюють. Адже відкрити ФОП можна, навіть перебуваючи поза межами держави, і, що приємно, процес цей дуже-дуже простий.

Із власного досвіду можу зазначити, що відкриття ФОПу в “Дії” — це як прогулянка Хрещатиком: просто і приємно. Ви заходите в “Дію” на комп’ютері й рухаєтеся за простенькими вказівками. Найбільше часу в мене забрав пошук відповідного КВЕДу — це 68.20 — здача в оренду власного майна.

Ви завжди можете додати у свою реєстрацію інші КВЕДи, тому почніть із простішого. “Дія” навіть може ідентифікувати вас за обличчям, можна також отримати відповідний ключ у “Приваті”. Щодо послідовності дій цього процесу — то вам у поміч докладні вказівки з відео в Інтернеті.

Податкова не страшніша за орків

Зареєструвавшись ФОПом, слід дочекатися, коли податкова переведе вас на спрощену систему оподаткування. Чому? Бо в разі наявності боргу перед податковою вона може відмовити в переведенні, й ви залишитеся на так званій загальній системі, де податки прямо шалені.

Як дізнатися, чи є у вас борг? Це дуже просто: треба зайти в кабінет платника податків на сайті податкової. Такий кабінет є в кожного громадянина, що інколи буває “відкриттям” навіть для окремих бухгалтерів.

Не можна сказати, що той кабінет дуже зручний, ні. Навпаки — була б моя воля, я б зробила його більш дружнім для користувачів. Але для здачі в оренду звітність простенька, тому розібратися можна. Крім того, є консультанти з податків у Telegram-каналах, які досить швидко й змістовно відповідають на запитання платників податків.

Відкриваючи ФОП, не забудьте поставити галочку про спрощену систему оподаткування та дочекатися відповідної інформації в “Дії”. Якщо ви вирішите перейти з 5% на 2%, то можете одразу подати заяву на такий перехід від дати реєстрації ФОП. Особливість сплати податків у розмірі 2% від обороту в тому, що звітувати доведеться щомісяця, проте це зовсім не складно: треба буде знайти відповідну форму й заповнити її. В Україну для цього їздити не потрібно.

Після того, як усі реєстрації лишаться позаду і в “Дії” ви побачите “спрощена система” та “2%”, слід відкрити рахунок ФОП, що дуже просто й теж можна зробити дистанційно. Ба більше, банки починають шукати вашої милості для відкриття рахунку ФОП у них. Не називаючи жодного, хочу зазначити, що сьогодні є дуже зручні й технологічні банки, які навіть допоможуть сплачувати податки та здавати звітність. І все це дистанційно!

Здавати чи ні?

Після цього ви готові до укладання договору оренди, що теж можна зробити дистанційно. Не дистанційно вам треба лише підготувати квартиру для здачі в оренду. Багато хто зіштовхувався з цією проблемою, бо коли ми всі втікали від ракет, нам було не до того. Вже згодом, отримавши статус тимчасового захисту, дехто приїжджав додому тижня на два, щоб підготувати квартиру для здачі в оренду.

Всі думали, що їдуть із дому ненадовго, але вийшло так, що затрималися за кордоном значно довше, ніж планувалося. В цих умовах, як на мене, слід обов’язково здавати квартиру в оренду, адже є багато інших людей, котрі гостро потребують житла.

Крім того, ви ж платите комунальні, але ви не мешкаєте у квартирі. А ще — можуть бути аварії водогону й таке інше. Я вже не кажу про мародерів та дрібних кримінальних елементів. У квартирі треба жити, а коли вона стоїть порожня, можуть виникнути різні неприємні ситуації.

Попервах вам здається, що саме вашу квартиру неможливо віддати чужим людям в оренду. Але це не так, і в кожної проблеми завжди є рішення. Окрім того, сьогодні створився неабиякий попит на квартири, й, відповідно, ціни на оренду, що спочатку обвалилися, потихеньку зростають. І це незважаючи на кількість людей, які виїхали.

Квартири активно здаються в оренду, бо кількість житла катастрофічно зменшилась, а людям з окупованих і деокупованих територій, елементарно, ніде жити. Їхнє власне житло знищене, і вони шукають прихистку в інших містах.

Є й такі, хто готовий платити чималі гроші за оренду гарної квартири, але тут треба уважно дивитися на потенційних орендарів і розуміти, чи можна їм довірити вашу квартиру. Адже не секрет, що проблема сьогодення — необов’язкові й безвідповідальні орендарі, які користуються труднощами їх контролю на відстані.

Сьогодні можна здати в оренду будь-яку квартиру, якщо запитувати за неї ринкову ціну. Як шукати орендарів? У цьому питанні немає нічого нового: ви можете розмістити оголошення самі й отримувати дзвінки на ваш телефон або телефон родичів/знайомих, яким довіряєте. Ви можете залучити посередників, але головне — тепер оренда буде офіційною і ви отримуватимете кошти на власний рахунок, поповнюючи свій невеликий бюджет у Європі чи Америці.

Це — одна з переваг офіційної оренди: можливість миттєво отримувати за неї кошти. Інша перевага полягає в можливості звернутися до суду, якщо орендарі виявляться не дуже порядними. Втім, усі знають, як мати справу з нашими судами. А головною перевагою є те, що орендар не зможе використати договір оренди проти вас, і це дає певну свободу.

Адже відомі випадки, коли орендарі починали викручувати руки наївним орендодавцям, погрожуючи звернутись у податкову, якщо їм не повернуть заставу. Таких випадків сотні й тисячі. Укладаючи ж договір офіційно, ви повністю знімаєте цей ризик.

Сьогодні жоден орендар не погодиться винаймати квартиру без договору оренди, але, підписуючи такий договір і отримуючи гроші неофіційно, ви стаєте порушником закону, і це за мізерні 2% від вартості оренди, а іноді просто через небажання мати справу з державними органами. Треба позбуватися цих забобонів: не такий страшний чорт, як його малюють.

Насамкінець хочу навести посилання на сайт “Дії”.

Сайт податкової, з вашим електронним кабінетом.

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”