Новый гендиректор “Эста Холдинг”: Высоких зданий возле Андреевского спуска строить не будем

У девелоперской компании Рината Ахметова “Эста Холдинг” — новый гендиректор. 13 мая компания объявила о назначении на этот пост Максима Громадцова, который пять лет назад начинал карьеру в “Эста Холдинге” руководителем отдела аналитики и исследований. В своем первом интервью на этой должности Громадцов рассказал, что происходит с главными проектами Ахметова в недвижимости.

— Чем обусловлены изменения в руководстве компании?

— Изменения, в общем-то, плановые. Николай (Нестеренко, бывший руководитель “Эста”. — Forbes) в СКМ, кроме недвижимости, отвечает за стратегическое управление еще несколькими направлениями бизнеса. В 2012 году в компании была введена новая должность исполнительного директора, которую я занял. Мой приход на пост CEO “Эста” — логическое завершение процесса разделения операционного и стратегического управления. Операционные вопросы — задача генерального директора, стратегические, например, утверждение покупки и продажи активов или долгосрочной стратегии, находятся в компетенции наблюдательного совета компании, который возглавил Нестеренко.

— Что ожидает бизнес недвижимости СКМ в ближайшие несколько лет?

— Два наших главных девелоперских проекта — это ЦУМ и культурное пространство на Андреевском спуске. Пока нам этого достаточно. Два проекта — это максимум, который можно строить одновременно, если хочешь получить качественные объекты. 

Строить больше двух проектов — значит экономить на чем-то. А мы к этому не готовы.

В прошлом году мы закончили бизнес-центр “Пушкинский” и гостиницу Park Inn в Донецке. Для нас лучше один действительно классный “Пушкинский”, чем три бизнес-центра, которые через пять лет нужно будет капитально ремонтировать.

Мы активно развиваем направление эксплуатации недвижимости и технический консалтинг. Думаю, в этом году мы сможем взять в управление несколько объектов “извне”. Интерес и готовность к этому у нас есть.

— Руководителя этого направления уже подобрали? 

— Да. Исполнительным директором “ЭСТА Проперти Менеджмент” в прошлом году назначена Татьяна Санченко.

О проекте на Андреевском спуске

— Для чего “Эста Холдинг” все эти общественные, экспертные палаты при решении вопроса, что будет на Андреевском спуске вместо снесенной фабрики “Юность”? Лишь для того, чтобы стереть пятно с имиджа в глазах общественности?

— Не буду отрицать, что мы пытаемся загладить свою вину после сноса “Юности”. Безусловно, мы виноваты в том, как построили общение с жителями Киева. Нам казалось, мы достаточно поговорили с общественными активистами, с людьми, которым было интересно. Достаточно показали материалов в нашем проекте, на Градсовете, и везде, но оказалось, что недостаточно.

— Это было основной ошибкой?

— Да. Андреевский нас многому научил. Позже мы учли этот опыт, когда занялись ЦУМом.

Проблема была, на самом деле, не столько с самим проектом, сколько с тем, что люди о нем не знали, и вокруг него выросло огромное количество мифов. У нас принцип испорченного телефона работает лучше, чем официальный канал подачи информации.

— Как повлиял на мнение общественности тот факт, что компания принадлежит богатейшему человеку в Украине? 

— И у “Эста”, и у нашего акционера особое отношение к репутации. Имидж нарабатывается годами, мы вкладываем в это много ресурсов и поэтому очень им дорожим.

Уверен, что градус протестов был бы гораздо ниже, если бы компанией владел не Ахметов. Но это очень хорошо, что у киевлян, особенно у активной их части, была возможность обратиться к человеку и компании, для которых важно мнение общественности. Это хороший прецедент.

Мы работаем над ошибками и хотим доказать, что держим слово и готовы активно коммуницировать с общественностью. Мы стараемся избежать даже мелких недосказанностей при реализации других проектов, того же ЦУМа. Мы рассказывали о нем везде. Сайт, горячая линия, ролики в интернете, контекстная реклама, социальные сети и, естественно, изучение общественного мнения. Несмотря на это, некоторые люди только через год обнаруживают, что ЦУМ реконструируют.

— В феврале компания вместе с общественной палатой активистов объявила, что вместо фабрики “Юность” на Андреевском спуске вы построите некую “культурную открытую площадку” — залы-трансформеры для музыкальных мероприятий. Можете объяснить простым языком, что там будет?

— “Открытая площадка” — это просто неудачный прямой перевод с английского термина “open venue”. Open — в смысле открытости доступа туда, а не отсутствия навеса. Это значит, что каждый день там может быть три разных мероприятия трех разных направленностей, трех самых разных коллективов. Хороший пример — московской “Гоголь центр”. Там сделали одну площадку, которая состоит из трех-четырех совмещенных залов-трансформеров. Естественно, сейчас для нас главный вопрос, как это будет функционировать после строительства. Кто будет куратором, кто будет определять репертуар и содержание.

— А офисные помещения будут?

— Мы создаем культурное пространство на той части территории, которая выходит непосредственно на Андреевский спуск. Но сам участок огромен, и на спуск приходится лишь его 10-20%. Вся остальная часть выходит на соседние улицы. Участок большой, и оставить такое пятно посреди города мы не можем. Соответственно, мы думаем, что будем продолжать коммерческую застройку на оставшейся части территории, которая не выходит на Андреевский спуск. Конечно, под контролем и с согласованием с Общественной палатой, которую волнует внешний вид и размеры объекта.

Там будут невысокие дома, которые комфортно впишутся в сам спуск. В любом случае, все наши действия на этом участке мы будем максимально широко освещать и детально объяснять.

— Ваш совет: как собственнику загладить конфликт вокруг “Гостиного двора”?

— Быть публичным и рассказывать максимум возможного о проекте. Это основа для конструктивного диалога. Любые секреты порождают спекуляции, страхи и непонимание. Мы на своем примере хорошо знаем, что недостаточно просто выложить в интернет презентацию и повесить баннер на весь забор. 

О реконструкции Центрального универмага

— Ваша компания начала разбирать здание ЦУМа. Когда ждать завершения работ и когда может быть начато строительство? 

— К середине июня мы полностью завершим разбор несущих конструкций. Останутся три фасадные стены и начнется строительство подземного паркинга, которое займет более полугода. Над землей мы поднимемся в начале 2014-го.

— Открытое пространство универмага сохранится? У вас в презентации большие лоты под одежду, обувь. Арендаторы к этому готовы?

— У нас будет универмаг, и если мы говорим, что будет 500 метров обуви, то это может быть один арендатор, а может быть два-три.

Мы хотим сделать открытое пространство. И у нас есть для этого рычаг — лучшее помещение в Киеве и в Украине. Поэтому мы можем выдвигать свои условия.

Мы хотим сделать единые кассы, для того чтобы покупателю было удобно: он походил по магазинам, выбрал три маечки в разных точках и потратил не 30 минут, чтобы постоять в трех разных очередях, а пришел и заплатил в одну кассу.

— Как этого добиться?

— Будет набор комплексных договоров. В западных странах это регулируется просто — договором о концессии. В наших условиях с арендаторами придется заключать целый комплекс договоров, в которых будет прописан весь механизм работы. Придется брать товары на комиссию, заключать договор на кассовое обслуживание, на хранение остатков.

Но мы это решим с ритейлерами. Покупателя не интересует, один у нас договор или четыре, юрист не поспал одну ночь или две. Для покупателя важно — купить продукт в комфортных условиях по оптимальной цене.

— Расскажите про назначение этажей. Почему мужская одежда будет у вас на минус первом? Обычно в подобных центрах там продуктовый отдел.

— Изначально мы планировали, что именно продуктовый отдел будет в цокольном этаже. Но поняли, что мужчины, в отличие от женщин, не любят тратить много времени и усилий на покупки. Мужчина-покупатель с большим удовольствием спустится на этаж вниз, чем поднимется на три этажа вверх.

На самом верхнем этаже будут кафе и рестораны, а продукты — прямо под ними. Логично, чтобы они находились рядом.

Нам нужны потоки людей, которые буду подниматься вверх по этажам. ЦУМ — достаточно высокое здание. Традиционные торговые центры строятся максимум в три этажа. Из 100 посетителей, которые пришли, только 40 поднимаются на второй этаж, и лишь 10 — на третий. У нас изначально семь этажей. И продуктовая зона, которую мы хотим там создать, будет уникальна для Киева. Мы хотим, чтобы там был большой ассортимент свежих экологически чистых “фермерских” продуктов.

— А другие этажи?

— Будет целый этаж товаров для дома. Это был единственный этаж, который очень хорошо работал в старом ЦУМе, потому что там реально можно было купить все — от вилки до ковра. Такая концепция популярна в универмагах Западной Европы. У нас будет то же самое. Там больше 3000 кв. м, и будет не один бренд, а набор магазинов.

Мы планируем, что до 2015 года сможем привлечь несколько международных брендов среднего ценового диапазона, которые станут якорными арендаторами. Нам немножко проще, у нас нет проблемы кого-то найти, у нас стоит очередь из всех существующих брендов в Украине. Единственная сложность — понять, как сделать наиболее правильный выбор среди желающих.

— Какие планы у “Эста Холдинг”, кроме ЦУМа и проекта на Андреевском спуске? Планируете ли приобретать еще какие-то объекты?

— Конкретных планов нет. Но мы смотрим на объекты, которые будут стабильно приносить доход. Но действительно хороших объектов в Украине не так уж и много. Особенно в коммерческой недвижимости.

— У “Эста” большой для девелоперской компании земельный банк — около 70 га, который компания распродает. Но ведь сейчас не самое удачное время для этого?

— Земельный банк состоит в большей мере из участков, которые нам достались “в наследство” от других бизнесов СКМ. Это непрофильные проекты, и мы не хотим распыляться. Задачи быстро все продать у нас нет. Мы эту работу ведем с 2008 года, и в текущем году ее наверняка не завершим.

Первоначально заголовок звучал: Возле Андреевского спуска построим жилье

Нина МИЩЕНКО