Квартиры-невидимки, или Почему власть централизованно не арендует жилье для переселенцев

Вопрос обеспечения жильем переселенцев (внутренне перемещенных лиц, ВПЛ) активно обсуждается в последние месяцы и не нуждается в развернутых предисловиях об актуальности проблемы и нынешнем состоянии дел. Эта статья — попытка проанализировать возможность обеспечить жильем ВПЛ с помощью централизованной аренды у частных собственников.

Речь идет о нескольких миллионах переселенцев и постоянных изменениях линии фронта. Поэтому самоорганизация беженцев даже при помощи местной власти и волонтеров не сможет упорядочить расселение и гарантированно приведет к проблемам вроде дефицита арендного жилья в отдельных населенных пунктах и стремительного роста цен на аренду. Только государство имеет необходимые информационные ресурсы для координации аренды сотен тысяч квартир и логистики миллионов беженцев в разных областях.

По сравнению с другими вариантами обеспечения временным жильем ВПЛ у аренды имеющегося жилья такие преимущества:

• арендовать квартиры значительно быстрее, чем построить новое жилье;

• аренда требует значительно меньших финансовых затрат, чем покупка или строительство квартир;

• арендованные квартиры обеспечат существенно лучшие условия жизни, чем временные модульные городки;

• равномерное распределение ВПЛ в существующей жилой застройке позволяет не тратить дополнительные средства и другие ресурсы на строительство инженерной и социальной инфраструктуры, как в случае компактного поселения;

• деньги за аренду получают простые граждане — владельцы квартир, и дальше эти средства циркулируют в экономике страны, создавая мультипликативный эффект, поэтому отсутствуют подробно описанные ранее негативные последствия нового строительства жилья во время войны;

• если квартиры для ВПЛ будет арендовать государство, эти затраты будет легче документировать, доказать в международном суде и заставить страну-агрессора компенсировать.

Анализ ситуации свидетельствует, что использовать такой подход власти мешают два препятствия: существующая законодательная база и сомнения в наличии необходимого жилья для аренды. Но непреодолимы ли эти препятствия?

Препятствие первое: законодательство не предусматривает возможности аренды государством квартир у частных собственников для размещенияВПЛ.

Согласно Закону Украины “Об обеспечении прав и свобод внутренне перемещенных лиц” существует много возможностей обеспечения жильем ВПЛ: компактное поселение (городки из сборных модулей, общежития, гостиницы и т.п.), предоставление социального жилья и жилья коммунальной собственности, непосредственная финансовая поддержка на проживание. Но прямой возможности арендовать частное жилье для дальнейшего расселения ВПЛ в этом законе нет.

Однако Закон Украины “О жилом фонде социального назначения” в статье 5 предусматривает использование на договорных началах частного жилого фонда как одного из механизмов формирования жилищного фонда социального назначения. Казалось бы, все просто: арендуете частное жилье для фонда социального жилья, а потом передаете его в пользование ВПЛ.

Вот только эта норма закона мертвая, потому что Кабинет министров, устанавливая Порядок формирования фондов жилья для временного проживания ВПЛ, о механизме аренды частного жилья не вспомнил. Его нет ни в последнем профильном постановлении от 29.04.2022 № 495, не было в предыдущем от 26.06.2019 № 582, нет и в самом старом из действующих от 31.03.2004 № 422. Поэтому выкупать жилье у частных собственников для последующего поселения ВПЛ можно, а арендовать — уже нет.

Исправить эту проблему можно максимум за неделю, — КМУ по сокращенной процедуре в условиях военного положения вносит соответствующие изменения в свое постановление № 495.

Препятствие второе: по данным Госстата, свободных квартир в городах почти нет.

При принятии решений органы власти опираются на официальные статистические данные, которые собирает Государственная служба статистики Украины. А по данным Госстата, по состоянию на 1 января 2021 года в городах было всего 4,3 тысячи незаселенных квартир (из них 500 в Киеве). Значительное количество свободных квартир (или старых частных домов), по официальным данным, есть только в селах — более 470 тысяч.

Одна свободная квартира в городах на 2,5 тысячи существующих — это сумасшедший дефицит жилья. И искать эти квартиры, чтобы обеспечить меньше чем 1% потребности жилья для переселенцев, смысла нет. Так что игнорирование со стороны ОПУ и КМУ возможности арендовать частное жилье для ВПЛ выглядит обоснованным, но лишь с точки зрения официальной статистики.

Кто-то серьезно верит, что во всех вместе городах Украины не заселены немногим больше 4 тысяч квартир из более 11 миллионов имеющихся, если на продажу и для аренды только публично выставлены десятки, если не сотни тысяч свободных квартир?

Даже поверхностный анализ данных Госстата о жилом фонде позволяет обнаружить существенные манипуляции с показателями. Продемонстрируем на примерах, как это выглядит.

ОРДЛО Шредингера

Корректная статистика — нетривиальная задача, когда часть территории страны оккупирована, и получить все данные невозможно. В случае с АР Крым и Севастополем Госстат поступил логично: статистические данные для Украины эти территории вообще не учитывают с указанием причины.

А вот с ОРДЛО что-то пошло не так: часть показателей для них Госстат учитывает, а часть — нет. Из принципиальных показателей по теме этой статьи — население и жилой фонд. Население ОРДЛО Госстат каким-то образом считает, а жилой фонд нет.

В результате вместо науки вышла этакая алхимия, ведь жилищное обеспечение в Украине рассчитывается с учетом примерно трех миллионов жителей ОРДЛО и тех, кто выехал оттуда в Россию, а около 1,7 миллиона квартир площадью 90 млн кв. м (9% всего жилого фонда страны) потерялись. Ошибка вследствие такого подхода Госстата — более 2 кв. м на человека, а это почти как статистическое отставание нашей страны от Польши.

Киев развивают или сносят?

Если верить данным Госстата, на начало 2021 года в Киеве жилья было по площади, как в 2008-м, а по количеству квартир — вообще как в 2006-м. Неужели более 12 лет активно строили, строили и ничего не построили? (См. рис. 1.)

На самом деле, начиная с 2016 года, из статистических данных для Киева квартиры начинают постепенно исчезать. Вообще на протяжении пяти лет на бумаге “уничтожили” около 230 тысяч квартир общей площадью 14 млн кв. м, или 18% всего существующего в Киеве жилья. Чтобы лучше оценить масштаб этой подтасовки, замечу: такое количество квартир строят по всей Украине в среднем за два года.

Для самого Киева это выглядит еще более поразительно. В городе официально проживают 1,1 миллиона домохозяйств, но квартир на бумаге — всего 1 миллион.

По своему определению домохозяйство — совокупность лиц, совместно проживающих в одном жилом помещении или его части и ведущих совместное хозяйство. Это понятие близко к привычной “семье”, но имеет принципиальные отличия: члены домохозяйства не обязательно должны быть родственниками и оно может состоять из одного человека. То есть студент, уехавший учиться в другой город, — это уже отдельное домохозяйство. Соответственно квартир должно быть не меньше, чем домохозяйств, иначе часть населения будет вынуждена делить жилье с кем-то другим, со всеми вытекающими последствиями проживания в коммунальной квартире.

Один миллион квартир на 1,1 миллиона домохозяйств — это 15—20% всех киевлян в коммуналках. А еще есть сотни тысяч незарегистрированных приезжих, которые работают и где-то живут в Киеве. Ну как после такого не создать льготные условия для застройщиков, которые своим трудом спасают город — сплошную коммунальную квартиру?

Из-за статистического мошенничества, Киев попал в число регионов-аутсайдеров по обеспечению жильем — хуже с этим только в Донецкой и Луганской областях, да и то из-за описанной выше манипуляции с учетом населения и игнорированием жилого фонда в ОРДЛО.

Однако если убрать очевидные подтасовки, то ситуация принципиально меняется: для каждой киевской семьи есть квартира и еще 130 тысяч квартир в запасе для гостей города, а среднее обеспечение жильем не хуже, чем в других городах.

Нового жилья мало и надо строить больше или все наоборот?

Весьма распространено мнение, что в Украине катастрофически мало нового жилья, — всего 3,3% домохозяйств проживают в жилье, построенном в XXI веке. Данные в ежегодном статистическом сборнике Госстата “Социально-демографические характеристики домохозяйств Украины” наглядно демонстрируют проблему: даже в бурные 1990-е с их гиперинфляцией по инерции от СССР будто бы построили втрое больше, чем в следующие 20 лет. (См. рис. 2.)

Но не все так однозначно. Данные Госстата — это определенные в соответствии с требованиями международных стандартов условия жизни домохозяйств и характеристики их жилья, а не статистика всего жилого фонда.

А что будет, если провести “перекрестный допрос” статистических данных из разных разделов?

За этот период было построено более 1,5 миллиона новых квартир (приблизительно 10% всего жилого фонда по площади). Если Госстат утверждает, что всего 500 тысяч из них используются как жилье, то строить нового надо не больше, а втрое меньше. Зачем строить еще, если две трети новейшего жилья стоит пустым?

Для отдельных городов данные еще более интересные. Например, в Киеве 27% всего жилья построено именно в последние 20 лет, но Госстат утверждает, что лишь 4,7% киевских домохозяйств живут в таком новом жилье.

Теперь главный вопрос: если только среди построенного за последние 20 лет жилья, по данным Госстата, должен быть 1 миллион свободных квартир, то почему в данных этого же Госстата во всех городах свободных есть всего около 4 тысяч?

Так что имеем: официальная статистика о ситуации с жильем в стране — сплошные манипуляции. Если при определении ВВП или уровня инфляции Госстат воюет за десятые доли одного процента, то при обсчете жилого фонда легко жонглирует десятком процентов имеющегося жилья стоимостью до половины годового ВВП. И все манипуляции с жильем странным образом направлены на занижение реального уровня обеспеченности.

Как уже отмечалось, Госстат существует не для проформы: это крайне важный орган, который должен определять статистические показатели состояния разных сфер жизнедеятельности государства, а на его расчетах как на исходных данных базируется стратегия развития Украины.

Для жилищной сферы в интересах строительного лобби Госстат создал собственную виртуальную реальность с дефицитом жилья, а государственная власть не желает замечать эти махинации и упрямо базирует свои решения в строительстве на фальшивых статистических данных. Ситуация, которая сейчас сложилась с обеспечения жильем ВПЛ, — одно из последствий манипуляций Госстата.

Какой на самом деле была ситуация с жильем в Украине перед началом полномасштабного вторжения России, если убрать манипуляции Госстата?

Обычно, чтобы продемонстрировать состояние дел с жильем, у нас используют лишь данные о квадратных метрах жилья на человека. По этому показателю мы по среднему обеспечению жильем отвечаем Польше 2015—2016 годов (около 27 кв. м на человека), что весьма неплохо, учитывая разницу в развитии экономики.

Однако люди живут не на квадратных метрах, а в квартирах, поэтому посмотрим на показатель количества квартир на тысячу населения. На рисунке (см. рис. 3) ниже приведены официальные данные для стран Организации экономического сотрудничества и развития (ОECD) с добавлением показателей для Украины.

Едва ли кто-то скажет, что мы плетемся в хвосте, — со своими приблизительно 460 квартирами на тысячу населения мы обошли США и Англию, а от Польши оторвались на сумасшедшие 18%.

Приведенные выше показатели удобнее квадратных метров, но все равно они не отображают количество потенциально свободных квартир, ведь размер домохозяйства, проживающего в одной квартире, отличается в разных странах и зависит не только от уровня экономического развития, но и от национальных традиций. Например, в Германии средний размер домохозяйства составляет два человека, а у нас — 2,58.

Ниже на рисунке 4 представлены результаты этого сравнения, построенные по данным Евростата, Госстата и Центрального статистического офиса Польши.

Разница между графиками Украины и Польши прекрасно демонстрирует одну из причин, почему наш западный сосед быстро развивается, а мы топчемся на месте.

В Польше количество квартир до пандемии COVID-19 превышало количество домохозяйств примерно на 200 тысяч — это на уровне всего 2% от общего количества. Поляки строили жилья приблизительно в 1,5 раза больше, чем мы, но не строили ничего лишнего.

Хотя население Польши понемногу уменьшалось, происходило увеличение количества домохозяйств — все больше молодежи могло позволить себе купить отдельную квартиру, а не жить с родителями. С 2014-го по 2019 год средний размер домохозяйства у них уменьшился с 2,73 до 2,61 человека.

И только вследствие пандемии идеально выстроенная система дала сбой, потому что в кризисе люди откладывают большие и некритически важные покупки до лучших времен. А что в Украине?

По состоянию на начало войны 2014 года квартир было уже на 1,7 миллиона больше, чем домохозяйств (это без учета АР Крым, Севастополя и ОРДЛО). Дальше эта разница лишь увеличивалась. Важно акцентировать внимание на том, что, в отличие от Польши, размерь домохозяйств у нас за эти годы остался неизменным — 2,58 человека. Учитывая негативную демографию, потребность в отдельных квартирах постоянно уменьшается на 40—50 тысяч в обычный год и почти на 100 тысяч каждые два года пандемии. Вообще с 2014-го по 2021 год количество домохозяйств сократилось приблизительно на 440 тысяч. Учитывая, что 95% домохозяйств проживает в отдельном жилье, это означает появление дополнительно 420 тысяч свободных квартир.

Жилищное строительство в настоящее время также не останавливалось — в эксплуатацию были введены почти 790 тысяч новых квартир. Улучшаются ли условия проживания граждан от такого строительства? Коэффициент полезного действия минимален: люди просто оставляют старые квартиры в одних городах и переезжают ближе к одиночным центрам экономического развития вроде Киева, Одессы, Львова, Харькова, Днепра и еще нескольких городов. Украина настолько зажиточная, что люди просто выбрасывают на свалку по 150 тысяч квартир ежегодно, чтобы потратить очередные 5—10 миллиардов долларов на строительство нового жилья.

В Украине на начало года накопился резерв из почти 3 миллионов свободных квартир (18% всего жилищного фонда), и никакого дефицита жилья давно нет, есть дефицит работы на преобладающей части территорий, и люди вынуждены мигрировать из родных городов туда, где эта работа есть. Жилищное строительство в последние два десятилетия фактически работает на обеспечение внутренней миграции.

Понятно, что это приводит к локальному дефициту жилья в центрах экономического роста, создает спрос на новое жилье и является причиной увеличения цены и прибыли застройщиков. Чем хуже экономическая ситуация в стране и дисбаланс в развитии регионов, тем больше внутренних переселенцев “мирного времени”, больший локальный дефицит жилья, больше резервов экономики тратится на внутреннюю миграцию вместо улучшения уровня жизни в регионах.

Однако вернемся к нынешней ситуации и оптимистически посмотрим на последствия такой жилищной политики. Жилищная сфера — едва ли не единственный вопрос в материальном плане, где Украина прекрасно подготовилась к нынешнему вторжению РФ. За предыдущие годы по всей территории страны созданы сумасшедшие резервы жилья для расселения беженцев, сейчас власти остается только упорядочить его использование, чтобы обеспечить жильем ВПЛ.

Что для этого нужно сделать

1. Кабинету министров внести изменения в Порядок формирования фондов жилья для ВПЛ, которыми будет предусмотрена возможность государственной и местной власти арендовать жилье для дальнейшего расселения ВПЛ и установлен порядок такой аренды.

2. Создать государственный реестр жилого фонда и провести инвентаризацию жилья (включая здания, которые могут использоваться для временного расселения, — общежития, дома отдыха, санатории и т.п.). Для “страны в смартфоне” быстрое создание такого реестра не является проблемой, а уже существующие реестры собственности, избирателей, базы облэнерго по потреблению электроэнергии и т.п. позволят быстро обнаружить потенциально незаселенные квартиры и выйти на их владельцев.

В совокупности с реестром ВПЛ он станет ядром системы для быстрого решения логистических вопросов при размещении переселенцев.

3. Имея на руках результаты расчетов и измененную нормативную базу, уже можно обращаться к западным партнерам с предложениями об оказании финансовой помощи на размещение ВПЛ. При заявленном офисом президента ориентировочном количестве в 600 тысяч квартир месячная потребность составит приблизительно 100—200 миллионов долларов, получить которые более чем реально.

Георгий МОГИЛЬНЫЙ, эксперт по вопросам градостроительства