Когда дом разрушила Россия. Как в Украине будут восстанавливать жилье

24 марта народные депутаты зарегистрировали проект закона о компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных военной агрессией Российской Федерации. Документ был зарегистрирован под №7198. Это одна из первых инициатив, в которой можно рассмотреть набросок механизма, как государство будет отстраивать разрушенное жилье.

Проект закона рассчитан не только для компенсации гражданам убытков, но и для сбора информации для будущих исков государства Украина к России в связи с военной агрессией.

Согласно документу, на получение компенсации имеют право:

• собственники поврежденных или уничтоженных объектов недвижимости;

• инвесторы в жилье, которое еще не введено в эксплуатацию;

• члены жилищно-строительных кооперативов, которые оплатили жилье, но еще не получили право собственности на него;

• объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСББ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖБК) для восстановления общего имущества многоквартирного дома.

Заявление на компенсацию подается в специальную комиссию, которая будет заниматься этими делами. Это можно сделать во время военного положения и в течение 90 дней после его окончания на территории, где находился уничтоженный или поврежденный объект.

Заявление подается либо в электронной форме через Единый государственный веб-портал электронных услуг, либо в бумажной форме через ЦНАП, органы социальной защиты населения или через нотариуса. Для получения таких заявлений ЦНАПы могут организовывать выездные пункты.

В заявлении следует указать:

• данные о лице, чье недвижимое имущество пострадало или уничтожено;

• данные о поврежденном или уничтоженном объекте;

• регистрационный номер об оценке стоимости уничтоженного или поврежденного жилья;

• регистрационный номер про обследование возможности или невозможности восстановить поврежденное имущество;

• данные о заявителе.

Также необходимо приложить документ о праве собственности либо документ, подтверждающий инвестирование в жилье, документ о членстве в ОСББ и т. д.

Компенсация предоставляется в виде:

• целевой денежной компенсации на счет получателя,
• объекта недвижимого имущества путем финансирования его строительства,
• финансирования строительных работ поврежденного жилья.

Компенсация в виде недвижимости осуществляется путем финансирования нового объекта с равноценной площадью, типом (квартира, дом, дачный домик) и функциональным предназначением. Предельный размер компенсации не должен превышать стоимости 150 кв. м за один объект недвижимого имущества. Стоимость 1 кв. м определяется по методике Кабмина. Владелец недвижимости, чья стоимость выше, сможет оплатить разницу. Недвижимость будет строиться либо на месте уничтоженного объекта, либо в пределах микрорайона, где он находился. Также получатель компенсации сможет выбрать себе жилье в другом месте. Недвижимость, полученную в качестве компенсации, нельзя будет отчуждать в течение трех лет со дня государственной регистрации.

Привилегии законопроектом не допускаются, но приоритетное право на получение компенсации имеют многодетные семьи, лица с инвалидностью І и ІІ групп, участники боевых действий, лица с инвалидностью в результате войны, семьи погибших ветеранов войны.

Получение компенсации будет действовать по такому механизму: подача заявления, рассмотрение его комиссией, которая создается при местных органах самоуправления, принятие решения и обеспечение исполнительным органом совета предоставления компенсации. Рассматривать заявку комиссия имеет право в течение 30 календарных дней с момента подачи.

Источниками финансирования компенсаций будут: фонд восстановления имущества и разрушенной инфраструктуры Украины в связи с вооруженной агрессией РФ, международная финансовая помощь, другие не запрещенные законодательством Украины источники.

“На это уйдут годы”

Законопроект №7198 еще достаточно сырой и, естественно, будет дорабатываться. Стоит отметить, что пока что государство видит приоритетом восстановления жилья граждан, но остаются еще уничтоженные предприятия и коммунальная собственность — школы, детсады, больницы и пр.

Восстановление жилья — вопрос индивидуальный, поэтому важно, чтобы была объективная оценка ущерба. Важной проблемой остается качество нового жилья. В проекте закона стоимость нового имущества ограничена стоимостью 150 кв. м, что может быть ниже стоимости того жилья, что было повреждено или уничтожено. Есть риск, что данную проблему будут компенсировать с помощью экономии на качестве постройки.

“На основании каких норм у нас будут выделяться эти деньги? — задается вопросом архитектор Анатолий Фролов. — Например, в многоэтажном доме было повреждено несколько квартир. Только эти квартиры ремонтируются или должен быть отремонтирован весь дом? Если это большое здание, а повреждены одна-две квартиры, то остальные квартиры тоже должны получить какую-то компенсацию, потому что дом может рассматриваться только как единое целое”.

Проблемой остается и скорость обработки заявок. Нужно создавать реестр поврежденного жилья, создавать комиссии, делать оценку ущерба. Все это может занять большой период времени. Тем более что сам процесс оценки сложно унифицировать. Средняя стоимость квадратного метра в районе, конечно, может быть стартовым показателем, но не исключает несправедливости. Скажем, доказать, что ваш частный дом был намного лучше соседского (хотя и сравнимого по площади), вероятно, может быть проблематично. Ну и в Украине деятельность оценщиков жилья всегда считалась коррупциогенной — и насколько хорошо будут следить за законностью процедуры теперь, большой вопрос.

Глава Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко считает, что заявки на компенсацию должны подаваться не индивидуально от квартиры, а от всего многоквартирного дома, хоть и это будет сделать тоже проблематично. Это тоже вопрос, над которым нужно подумать законодателям.

“Если поквартирно, то на эти очереди уйдут годы, — говорит эксперт. — Если по протоколу от дома, то это нереально решить. В некоторых домах живут по 20% людей, все остальные выехали. Я думаю, это все должно быть автоматически, никакой комиссии не должно быть”.

Олег Попенко добавляет, что лучше, чтобы заявки направляли онлайн — через приложение “Дія” или специальную страницу на сайте муниципалитета.

Возникает проблема, что восстановленную недвижимость сложно будет продать, а в процессе восстановления может возникать много скандалов и споров — гражданам могут не понравиться решения экспертов, оценщиков или комиссии, может наблюдаться бездеятельность власти и т. д. В этих случаях законопроект №7198 говорит, что люди могут обращаться в суд, что также затянет процесс восстановления.

Анатолий Фролов считает, что деньги на компенсации нужно выделять не конкретно каждому человеку, а территориальным громадам. “Город сам решает, что у него снесены эти дома, это остается собственностью города и передается людям, — говорит архитектор. — То есть мы передаем квартиру каждому человеку. Если мы передаем деньги, начнется коррупция не только в том, что чиновники будут на этом иметь. На этом будут иметь строители, потому что работа каждой строительной фирмы имеет свою стоимость. Можно мухлевать с материалами, качеством этих материалов”.

Эксперт Олег Попенко в контексте коррупционных рисков обращает внимание на комиссии и подачу заявок: “Там, где присутствует человеческий фактор, коррупция может быть, — говорит он. — Поэтому я и сказал, что нужно уйти от комиссий и, например, делать автоматическую подачу заявок”.

Масштабы восстановления

26 марта министр развития громад и территорий Алексей Чернышов рассказал на брифинге, что в ходе войны уничтожено около 4500 жилых домов, 100 предприятий, 400 учебных заведений, 150 учреждений здравоохранения. По словам министра, окончательный подсчет ущерба, который враг нанес инфраструктуре страны, можно будет произвести после прекращения боевых действий и разминирования территорий. По предварительным оценкам, потери могут достигать десятков миллиардов долларов. Это сумма, которая растет ежедневно. Но уже сейчас правительство работает над планом восстановления страны.

“Мы уже упростили процедуры импорта строительной продукции, необходимой для восстановления разрушенной инфраструктуры. Фактически делаем вторую дерегуляцию в этом направлении, но для того, чтобы начинать физические работы с точки зрения восстановления, нам нужно, прежде всего, разминирование территорий, очистка объектов, подвергшихся разрушениям”, — сообщил Алексей Чернышов.

Министр отметил, что после экспертного обследования определят, что должно быть демонтировано. К восстановлению украинских городов будут привлекаться ведущие украинские и международные специалисты.

По подсчетам Олега Попенко, на данный момент нужно восстановить 35-40 млн кв. м жилья: “Чтобы их отстроить, нужно было пять лет в Украине в лучшие времена. А в наше время, когда не будет рабочих рук, когда не будет стройматериалов, я думаю, понадобится лет 10”, — говорит эксперт. 

Аналитические центры Украины продолжают делать оценку убытков. Руководитель Центра анализа публичных финансов и публичного управления Киевской школы экономики (KSE) Дарья Марчак сообщила, что на 24 марта сумма убытков, нанесенных инфраструктуре Украины в ходе войны, достигла $63 млрд или 1,8 трлн грн. Это около трети ВВП Украины и на 400 млн грн больше, чем расходы бюджета Украины на 2022 г. Исследование говорит, что в Украине поврежден, уничтожен или захвачен по меньшей мере 4431 жилой дом, эти потери оцениваются в $13,5 млрд.

Но ущерб может быть куда больше, и не только потому, что мало построить коробку дома, ведь есть еще и разрушенные коммуникации, к которым этот дом нужно подключить. Полностью разрушены целые города, районы, населенные пункты поменьше, а это значит, что в них разрушена жизнь — с жильем нужно восстанавливать предприятия и рабочие места. Олег Попенко считает, что должен быть проведен более глубокий анализ ущерба и рассмотрен вопрос целесообразности восстановления того или иного жилья.

“Чтобы можно было планировать восстановление жилья, надо делать полный анализ, сколько домов разрушено, в каких городах, — говорит он. — Второй этап — это риски безопасности. Например, у нас почти тысяча многоквартирных домов, разрушенных в Мариуполе. Что делать людям, которые будут подавать заявки и как это будет происходить? Мы не знаем, что там будет происходить дальше. Целесообразность вообще переселения людей в тот или иной город при наличии рядом российских войск — есть ли смысл строить заново Мариуполь, Волноваху, частично Харьков, если российские войска на расстоянии удара “Градом” до них? Это все поэтапно должно быть рассмотрено”.

Олег Попенко подчеркивает, что нужен не просто анализ состояния жилого фонда, а анализ с учетом жизнедеятельности человека. Возможно, для некоторых из внутренне перемещенных лиц нужно будет рассмотреть возможность закрепиться на новом месте жительства. Следовательно, актуальным становится вопрос строительства социального жилья в мирных городах.

“Нужно думать, чтобы люди, которые не имеют жилья, могли сейчас где-то жить, — говорит Олег Попенко. — Анализ должен показать, где и как мы расселяем людей, ориентированных на определенные профессии, и может быть предлагаем им остаться навсегда. То есть изучить ареал расселения людей, изучить специальность, изучить вакансии на местах и, исходя из этого, планировать строительство социального жилья”.

Украина пока что в начале процесса, делаются только первые шаги. На этом пути будет много проблем — от необходимости разминирования территорий, где будут строить новое жилье, до поставок стройматериалов. Это может занять годы, но при эффективной работе всех звеньев время можно будет сократить. Самое важное на данный момент — победа над Россией, и чтобы в восстановленное жилье, как и в любое другое, уже никогда не прилетел снаряд.