Казус Войцеховского: как построить недвижимость без документов

“Мы — небольшой застройщик, но предлагаем квартиры по доступной цене. Конкурентам это не нравится”, — рассказывает Forbes менеджер продаж столичного жилого комплекса “Південний квартал”. Компания, реализующая этот проект, действительно небольшая и малоизвестная — “Комьюн-Трейд”. На сайте КГГА этот объект входит в список недостроев Анатолия Войцеховского — домов, возведенных незаконно. По информации замглавы КГГА Петра Пантелеева, в столице насчитывается около 40 таких зданий. Все они оказались не готовы к отопительному cезону, поскольку не подключены к сетям. По некоторым из объектов открыты уголовные дела. Все здания отмечены на сайте Межведомственного центра мониторинга застройки города красным цветом как самострои. Однако, как показал обзвон объектов, квартиры бойко продаются в девяти из 37 домов проблемного списка.

Становление империи

Точное количество объектов Войцеховского никто не знает. Экс-заместитель главы КГГА Павел Рябикин ранее говорил о 42 жилых комплексах. Гендиректор агентства “Евро-Рейтинг” Григорий Перерва насчитал 46 объектов. Причем на семи площадках, по его данным, работы даже не начинались, на 12 — заморожены, на 14 — еще продолжаются, 13 домов достроено. Большинство этих строек так или иначе связаны с компаниями “УКО”, “УкоГруп” и “Сити Групп”. А количество пострадавших инвесторов уже исчисляется тысячами.

Секрет успешных продаж Войцеховского — низкие цены и агрессивная политика продвижения. Например, когда готовился этот материал, автору Forbes пришла СМС-реклама, в которой предлагалось купить однокомнатную квартиру в ЖК “Мозаїка” (Голосеевский район) за $12 500. Особое внимание уделяют и сервису. Так, сотрудники ЖК “Совські ставки” не только убеждали по телефону, что у них все в порядке с документацией, но и настоятельно приглашали посетить объект, предложив оплатить такси.

Кто же такой Анатолий Войцеховский? Один из собеседников Forbes, пожелавший сохранить анонимность, вспоминает, что строительным бизнесом тот занялся в конце 1990-х. “Но если и нарушали какие-то нормы, то не так масштабно”, — говорит он. Затем способы работы максимально упростились.

Первый скандал разразился вокруг самого крупного из реализованных проектов Войцеховского — ЖК “Мега-Сити” площадью около 40 000 кв. м. Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ), после проведения проверки в апреле 2013 года, отменила свои же сертификаты соответствия, которыми удостоверялось введение комплекса в эксплуатацию. Причина такого решения — самовольно измененные технико-экономические показатели и геометрические размеры дома. В результате “Мега-Сити” до сих пор не введен в эксплуатацию.

Второй скандал коснулся ЖК “Сосновый бор”. В проекте самовольно была увеличена высотность, а во время строительства — поврежден соседний дом по ул. Бахматской, 2. Сам жилой комплекс введен в эксплуатацию не ГАСИ, а по решению суда, что характерно практически для всех объектов “УКО”.

“Самозахват земли либо нецелевое использование участка и/или строительство без соответствующих разрешений; занижение категории сложности; строительство вопреки судебным запретам или арестам; отсутствие документов на подключение к коммуникациям или строительство вообще без документов”, — перечисляет схемы, по которым возводились объекты Войцеховского, юрист ЮФ Constructive Lawyers Александр Босенко. Также была распространена практика перепродажи квартир путем смены их проектной нумерации, площади или объединения/разъединения.

Есть жилые комплексы, которые выросли на землях, где вообще строить нельзя. Например, над канализационным коллектором, как “Мега-Сити”, или в санитарной зоне Бортнической станции аэрации, как “Схiдна Брама”. А в недопустимой близости к исследовательскому ядерному реактору Института ядерных исследований НАН Украины умудрились разместить ЖК “Панорамне Містечко”.

Значительная доля квартир продавалась по так называемым предварительным договорам. “Люди, вкладывая деньги, по сути, не были инвесторами, а приобретали лишь право в будущем (когда/если дом будет введен в эксплуатацию) подписать с застройщиком договор купли-продажи квартиры. Условия предварительных договоров — кабальные: застройщик ничего не должен инвестору. Неудивительно, что вернуть средства по такому договору проблематично”, — поясняет Босенко.

Нельзя сказать, что с Войцеховским не боролись. Первые уголовные процессы по группе компаний были открыты в апреле 2012 года, но решение об аресте имущества Печерский райсуд вынес лишь в сентябре 2015-го. И хотя в ходе досудебного расследования был подтвержден самозахват участков и незаконное строительство комплексов “Белла Виста”, “Мозаика”, “Совські ставки”, “Затишний”, “Східна Брама”, “Науковий”, “Нова Хвиля”, “Сосновый бор”, “Флагман”, “Стародарницкий”, “Тихорецкий”, “Мега-Сити” и других, арест был наложен лишь на “Панорамне Містечко”.

В 2014-м открыты уголовные производства по отдельным проектам — ЖК “Тропинина”, ЖК “Посольский”, ЖК “Сосновый бор”. Причем по инициативе ГАСИ, которую не пускали на эти объекты с проверками.

В начале 2015 года МВД остановило возведение жилых комплексов “Жемчужина Троещины”, “Сосновый бор”, “Схiдна Брама” и “Мозаика”. Причина — строительные работы велись без разрешительных документов. Была даже изъята строительная техника. Но позже работы возобновились, а в МВД отказались от комментариев, переадресовав вопросы прокуратуре.

Негативную информацию о застройщике частично гасило его сотрудничество с государством по программе “Доступное жилье”. Например, ЖК “Синеозерный” в 2011— 2013 годах рекламировали как участника программы.

Вслух заговорили о проблеме только с 2015 года. Тогда депутаты собрали и озвучили список всех проблемных объектов, предположительно относящихся к “УКО/Сити Групп”. “Я жду очередной лопнувшей пирамиды. Никто не знает, сколько в этих домах продано недвижимости, сколько раз проданы эти квартиры”, — рассказывал тогда замглавы КГГА по вопросам строительства Рябикин.

Имя — легион

Одной из причин “наглости” “УкоГруп” — ни один их проект не строился без каких-либо нарушений — в ГАСИ называют особенности законодательства. “Объекты строительства поделили на пять категорий сложности, причем первые три категории позволяют строить по декларативному принципу. Но разница между объектами третей и четвертой категории осталась достаточно условной, что дает пространство для манипуляций. Они строят большие сооружения, маскируя их под третью категорию, и подают на них только декларацию, хотя должны получать разрешение. Разница в этих двух процедурах заключается не в пакете документов (он идентичен), а в том, что в декларации застройщик самостоятельно указывает все первичные разрешительные документы, которыми располагает, а при получении разрешения подает копии этих документов.

То есть у строительного афериста появляется возможность вписать в декларацию недостоверные сведения”, — поясняют в ГАСИ. Даже если инспекторы выявляют нарушения, они их только фиксируют, выдают предписания об остановке строительства и накладывают штрафы. “У инспекции нет полномочий для физического принуждения и тем более для сноса объектов”, — сетуют в ГАСИ.

Является ли Войцеховский единственным, кто воспользовался пробелами в законодательстве? Около 500 объектов в Киеве возводится или реконструируется с нарушением закона, говорят в Межведомственном центре мониторинга застройки города. Из них около 70 жилых новостроев имеют статус самостроя и еще 20 проходят проверку. Например, ЖК “Курортный” в Пуще-Водице, ЖК G-House ( “АБС-Билд”), ЖК по улице Ивана Франко, 4.

“У нас есть и добросовестные застройщики, и не очень. Не будем говорить только о Войцеховском, потому что есть куча других, мелких, но с серьезными нарушениями. Особенно в регионах. Берут участок земли сельхозназначения и строят что заблагорассудится”, — подтверждает массовую практику нарушений замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ, бывший первый заместитель главы Киевской ОГА Лев Парцхаладзе.

На авось

15 июля 2016 года Генпрокуратура задержала Войцеховского, на все объекты наложили арест, а 9 декабря дело передали в суд. “Сам Войцеховский и два руководителя подконтрольных ему предприятий обвиняются в том, что в составе организованной группы самовольно захватывали земельные участки и застраивали их, а также в присвоении средств граждан под видом инвестиций в жилье”, — сообщил первый заместитель генпрокурора Украины Дмитрий Сторожук.

Помимо этого, Войцеховский как физлицо обвиняется в уклонении от уплаты налогов в особо крупных размерах. Продолжается расследование других фактов самовольного захвата земельных участков и использования их в 2004—2016 годах для незаконного строительства жилых и офисных комплексов, а также незаконной продажи квартир. Речь идет о комплексах “Східна Брама”, “Науковий”, “Флагман”, “Мега-Сити”, “Мозаика”, “Совські ставки”, “Молодежная инициатива”, “Маргарита”, “Синеозерный”, “Кузьминский”, “Південний квартал”.

Чтобы выйти из-под ареста, Войцеховскому пришлось внести залог в 14 млн гривен. “Меня сегодня выкинули с рынка, судят. Я не могу комментировать ничего. В деле 97 томов, оно будет тянуться года два”, — сказал он Forbes.

Войцеховскому грозит до 12 лет тюрьмы, но дело его живет. Столичные чиновники бездействуют. “Это прежде всего бизнес, у нас нет рычагов остановить продажи или запретить рекламу данных проектов. Это полномочия правоохранительных органов”, — отметил мэр Киева Виталий Кличко.

Судьбу недостроев можно будет решить только после объявления приговора Войцеховскому. По словам замглавы КГГА Александра Спасибко, объекты, которые не имеют права на существование, будут снесены. “Другие объекты будем переводить в правовое поле, учитывая интересы как города, так и пострадавших инвесторов. Еще одним вариантом достройки дома, находящегося на высокой стадии готовности, является объединение совладельцев в ОСМД и достройка за их счет”, — рассказал чиновник, добавив, что в жилых комплексах “Маргарита”, “Жемчужина Троещины”, “Приозерный” и в доме на ул. Олевской, 13/5 уже созданы жилищно-строительные кооперативы для достройки и ввода в эксплуатацию этих объектов. Канет ли в Лету вместе с Войцеховским и войцеховщина?

Осенью в рамках децентрализации Киеву переданы полномочия ГАСКа, что должно дать больше возможностей для контроля над строительством. “Все новые объекты, которые вызовут сомнение, будут проверяться. Мы имеем право остановить стройку, аннулировать декларацию, разрешение и привлечь виновного к ответственности”, — отметила директор департамента государственного архитектурного контроля КГГА Елена Марченко. А сам объект отметят красным цветом в мониторинге, чтобы покупатели подумали, прежде чем вкладывать туда средства.

Но пока рано утверждать, что в Киеве отработан механизм борьбы с незаконными стройками. “Более того, звучат обещания легализовать те комплексы, которые “построены с умом”. Что это за критерий “с умом”?” — удивляется Перерва. При этом он отмечает, что только в двух городах — Киеве и Львове — есть попытка дать хоть какой-то инструмент контроля, проводится градостроительный мониторинг. Однако он не безупречен, порой чиновники расходятся во мнении, считать ли объект проблемным.

“На портале градостроительного мониторинга “Південний квартал” обозначен как “законное строительство”. В то же время он находится в списке незаконных строек, которые решением КГГА не будут подключены к отоплению. Неудивительно, что покупатель не может решить, является ли надежным тот или иной жилкомплекс”, — заключает Перерва.

Антонина БАЗАЛИЙ