Какие проблемные моменты инвестирования в строительство

Земельные участки в Украине имеют одну из установленных законом категорий, которые определяют их целевое назначение. Застраивать разрешено земельные участки, которые отнесены к категории земель жилой и общественной застройки.

Нецелевое же использование земельного участка для застройки будет квалифицироваться как самовольное строительство, право собственности на которое в дальнейшем можно вовсе не получить.

Верховным Судом Украины, а также нижестоящими судами уже был принят ряд решений, в которых говорится, что лицо, осуществившее самовольное строительство объекта на участке, который не был ему отведен для этой цели, не может приобрести право собственности на него.

В последующем такое право получить все же можно, но уже в судебном порядке. Основным из условий для принятия положительного судебного решения является последующие предоставление земельного участка под уже построенное недвижимое имущество.

Поэтому к началу реализации права на застройку конкретного земельного участка застройщик обязан приобрести право собственности или пользования на этот участок, а покупателю не стоит пренебрегать проверкой наличия таких прав у застройщика.

Распространенными являются случаи, когда построенный объект недвижимости не соответствует проектной документации. Например, нарушены условия об этажности здания.

Такие объекты отнесены законом к самовольным постройкам, которые после завершения строительства имеют неопределенный статус. Их последующее узаконивание возможно только через суд.

Узаконивание “задним числом” чревато нарушением элементарных норм безопасности, так как соответствовать действующим нормативам должно то, что уже фактически построено.

При покупке жилой недвижимости на первичном рынке важно проверить у застройщика утверждение проектной документации и проведение её экспертизы. Ознакомится с этими документами можно на сайте застройщика либо непосредственно в его офисе.

На этапе завершения строительных работ попросите предоставить заключенные договора о подключении к городским сетям, сертификат об окончании строительства, акт про ввод в эксплуатацию и т.д.

Нарушение застройщиком условий договора.

Условия о площади приобретаемого объекта и его цене точно определены в заключенном между сторонами договоре. Тем не менее, при строительстве крупных объектов бывают случаи несоответствия площади построенного помещения с его площадью, рассчитанной при начале строительства.

Увеличение площади объекта без согласия покупателя, которая должна быть передана по условиям договора, не лишает застройщика права передать объект покупателю, а покупателя — оплатить увеличенную площадь на условиях договора, если он принял исполнение договора или требует его выполнения в судебном порядке.

Применение описанного подхода применимо и в обратном порядке, когда площадь построенного помещения меньше, чем планировалось.

В практике Верховного Суда Украины есть следующее решение: фактическая площадь передаваемой покупателю недвижимости по результатам повторных обмеров БТИ оказалась меньше проектной и фактически им оплаченной, и это уменьшение не является следствием совершенных покупателем перепланировок.

В этом случае суд постановил, что застройщик обязан вернуть разницу стоимости.

Если строительство не завершается в связи с финансовыми трудностями застройщика, согласно практике Верховного Суда Украины, инвестор вправе требовать расторжения заключенного договора, возврата уплаченных средств и компенсации своих убытков.

Алексей ФЕЛДИ, юрист юридической фирмы GENTLS