К “доступной ипотеке” подступиться смогут лишь избранные...

Порядок и условия ипотечного кредитования под 3% для покупки жилья, на которую в госбюджете предусмотрено 1 млрд грн. Кабмин утвердил в конце апреля.

Судя по опубликованным условиям, правительство надеется одной программой “убить” сразу трех зайцев: уменьшить квартирную очередь, завершить долгострои и решить жилищный вопрос инвесторов, вложивших деньги в замороженные стройки.

Программа рассчитана на людей, находящихся на квартирном учете, и квартиры будут приобретаться в объектах незавершенного строительства. Кредиты будут предоставляться до 15 лет в гривнах максимум под 16% годовых. При этом заемщик платит по кредиту 3%, а разницу в 13% ему компенсирует государство.

Исполнитель программы — Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства — рассчитывает в этом году выдать 30 тыс. кредитов, обеспечив жильем 2,6% очередников (всего в Украине на квартирной очереди стоит 1,138 млн человек).

Впрочем, при ближайшем рассмотрении оказалось, что Программа оказалась из разряда “не для всех” и доступиться до нее смогут далеко не все желающие — как инвесторы, так и застройщики, и банки. Участники рынка не высказали особого восторга по поводу неслыханно низкой ставки кредитования, резонно отметив, что денег хватит только на этот год, а без продолжения финансирования дешевая ипотека сойдет “на нет”. Застройщики считают, что программа будет невыгодна частным компаниям, а скорее заинтересует государственные либо коммунальные предприятия. В то же время банкиры хотят гарантий предоставления компенсации и говорят, что поучаствовать в программе будет интересно либо госбанкам, либо банкам, которые захотят избавиться от долгостроев, уже находящихся в их портфелях.

“Киевгорстрой” хочет участвовать

Исходя из условий программы, предлагаемая стоимость для покупки жилья чуть ли не равна себестоимости строительства, особенно в столице. Поэтому застройщикам, которые ожидают “отбить” понесенные в прошлые годы затраты, на сверхприбыли рассчитывать не приходится. Очевидно, что принять участие в программе смогут застройщики эконом-жилья, и преимущественно в регионах, чем в Киеве, где коррупционная составляющая в стоимости квартир традиционно высокая. По программе застройщики должны продавать жилье по 7 тыс. грн./кв.м в Киеве, а его рыночная цена на окраинах столицы в среднем составляет 9 тыс. грн./кв.м.

По мнению директора проектов девелоперской компании “НЕСТ” Виталия Грусевича, программа скорее заинтересует государственные или коммунальные строительные компании. А частные компании, возможно, захотят продавать квартиры в домах на начальной стадии строительства. Он считает, что в регионах, не считая городов-миллионников, эта программа более реалистична, поскольку затраты на строительство там значительно ниже.

“Если проанализировать киевский рынок, то сейчас даже коммунальные предприятия продают еще недостроенное жилье на окраинах Киева по цене выше 7 тыс. грн. Поэтому частным компаниям-застройщикам тем более будет невыгодно продавать квартиры по такой цене. Если взять среднюю себестоимость строительства квадратного метра эконом-жилья, которая в Киеве составляет порядка 5-6 тыс. грн, стоимость аренды земли, плюс строительство и подключение коммуникаций, налоги и т.д., однозначно получится сумма больше 7 тыс. грн/кв. м”, — отметил г-н Грусевич.

Вместе с тем, президент холдинговой компании “Киевгорстрой” Игорь Кушнир считает, что программа будет востребована застройщиками и заявил о планах холдинга участвовать в ней с десятком объектов в Киеве и несколькими — в регионах.

“Стоимость квадратного метра в программе действительно близка к себестоимости строительства, но учтены интересы как граждан Украины, так и строительных компаний. В программе прописаны дополнительные условия: “для населенных пунктов, расположенных в 15-километровой зоне от Киева, Севастополя, Симферополя и областных центров, расчетная стоимость жилья может быть увеличена на 10%. Допускается превышение нормативной площади и расчетной стоимости жилья не более чем на 25%”. Поэтому ПАО ХК “Киевгорстрой” будет рассчитывать на невысокий процент рентабельности”, — пояснил он.

В планах компании — предложить в программу квартиры в новостройках в Житомире и Севастополе (строительство будет начато в 2012 году), в Луганске и Ялте (объекты находятся в 50%-ной степени готовности), а также целый ряд объектов в Киеве, уточнил г-н Кушнир.

Президент холдинга добавил, что за первую неделю работы программы руководство “Киевгорстроя” получило около десяти предложений о сотрудничестве в рамках данной программы от банков 1 и 2 группы, которые определены постановлением как потенциальные участники программы (всего 36 банков).

Банкам нужны гарантии

Опрошенные УНИАН банки не высказали желания участвовать в ипотечной программе (правда, в некоторых финучреждениях этот вопрос только изучают). Причиной тому — низкая процентная ставка кредитования в 16% при средней эффективной ставке в около 20% и отсутствие гарантий долгосрочного финансирования дешевой ипотеки.

“На сегодняшний день, “Укрсоцбанк” не имеет возможности выдавать ипотечные кредиты под 16% по причине достаточно высокой стоимости фондирования”, — отметил начальник отдела отношений с застройщиками и агентствами недвижимости ПАО “Укрсоцбанк” Богдан Гапонюк.

Невозможно выдавать кредиты под максимальные 16% на 15 лет, когда депозиты на рынке привлекаются под 18% максимум на год, подчеркнул он.

“Не уверен, что банки будут верить на слово обещаниям правительства компенсировать ставку на протяжении определенного, достаточно долгого срока”, — добавил банкир.

Б. Гапонюк считает, что такая ставка сможет заинтересовать государственные банки, которые имеют доступ к более дешевому денежному ресурсу. При этом, под большим вопросом остается готовность госбанков работать с застройщиками по корпоративному кредитованию.

Возможный вариант для банков — участвовать в программе с конкретными долгостроями конкретных застройщиков, которых они кредитуют.

“В большинстве случаев такие объекты уже находятся в портфелях проблемной задолженности у банков. А так при заявленной поддержке государства банк помог бы застройщику реализовать жилые площади по профинансированному в долг объекту и смог бы вернуть этот кредит в портфель обслуживаемых, полагаясь на то, что получив дополнительное финансирование под застройку, строительная компания сможет завершить строительство и погасить свои обязательства по кредиту”, — считает директор Департамента маркетинга розничного бизнеса “VAB Банка” Игорь Шумицкий.

Кроме того, для банка снижаются риски по объекту залога. За счет выдачи многочисленных розничных кредитов финучреждение получает больше шансов на то, что направленный на кредитование этого объекта ресурс частично или полностью компенсирует убытки банка, которые он несет по объекту, добавил он.

Компенсация на год — игра в “рулетку” с государством?

По оценкам участников рынка, теоретически условия для очередников по ипотечной программе выглядят очень привлекательно.

“Ипотечное кредитование под 3% превышает самые смелые ожидания очередников, ведь эта ставка даже ниже, чем в Европе, на которую все привыкли равняться. Выгода для потребителя очевидна”, — считает президент “Киевгорстроя”.

Тем не менее, настрадавшимся инвесторам новостроек следует знать и о рисках, ведь средств на компенсацию разницы по процентам 30 тысячам заемщиков хватит только на этот год, подчеркнул исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Павел Матияш.

“Данная программа пока не имеет защищенности как статья бюджета. Наверное, какой-то шаг от министерства должен быть — подать от Кабинета министров в Верховную Раду законопроект, который бы защищал эту статью на будущие годы, как минимум в том же объеме. Если каждый год будет хотя бы по миллиарду, то эти 30 тыс. кредитов смогут нормально обслуживаться. Если в следующем году не будет этого миллиарда, то банки в своих договорах будут прописывать рыночную ставку. Если не будет компенсации, то все заемщики вернутся к рыночной ставке, как минимум, 16%”, — отметил он.

По мнению П.Матияша, если не будет государственных гарантий выплаты компенсаций на весь срок кредитования, участие в программе коммерческих банков останется под вопросом. “Если не будет в следующие 14 лет идти компенсация, то люди превратятся в плохих заемщиков”,- сказал исполнительный директор УНИА.

С ним солидарны и сами банкиры. Если государство предоставит гарантии заявленных компенсаций, спрос со стороны населения может быть вполне достаточным с учетом социальной направленности проекта, считает директор Департамента маркетинга розничного бизнеса “VAB Банка”.

При этом И. Шумицкий акцентировал внимание на том, что банки-участники программы будут всячески перестраховывать свои риски — отталкиваясь прежде всего от собственных возможностей наличия долгосрочного ресурса, возможности его отвлечения, а также за счет жесткой оценки как самого заемщика и рыночной ситуации, так и за счет оценки привлекательности объекта.

Тем более, что принятие решения по выдаче ипотеки полностью отдается на откуп банкам. “А с учетом того, что компенсации процентной ставки государство будет выплачивать лишь в размерах сумм бюджета, предусмотренных под эти выплаты на год, а не по факту выдачи кредитов, банки будут осторожны с выдачей таких кредитов”, — добавил банкир.

Вместе с тем удивление экспертов вызвала верхняя планка ежегодного дохода семьи, которая может претендовать на льготную ипотеку, ведь при доходе в 400 тыс. грн купить жилье можно было бы своими силами. Такой разброс в доходах может привести к спекуляциям с жильем, считают участники рынка.

Гарантий того, что жилые дома будут достроены в рамках этой программы также нет. Все упирается в организацию контроля за процессом строительства: если его наладят как нужно, с участием ключевых фигурантов программы, вероятность достройки достаточно высокая.

Влияние на рынок — в сегменте эконом

Ипотечная программа способна в какой-то мере повлиять на темпы и объемы строительства лишь в сегменте жилья эконом-класса, поскольку стоимость и площадь квартир должны соответствовать обозначенным критериям, отметил представитель “Укрсоцбанка” Гапонюк.

Она также не станет стимулом для снижения банками ставок по ипотеке, поскольку для этого нужны более глобальные реформы, которые изменят рыночные условия и нормы законодательства, а также наличие долгосрочного и более дешевого ресурса в банковской системе, добавил И.Шумицкий.

Вместе с тем представитель компании “НЕСТ” Грусевич напоминает, что в скором времени в Украине пройдут выборы, и высказывают предположение, что эта программа, возможно, является лишь краткосрочной предвыборной инициативой.

Очевидно, что выделенного миллиарда хватит на то, чтобы обеспечить малую толику стоящих на квартучете. По мнению П. Матияша, большего эффекта можно было бы достичь, направив деньги на строительство социального жилья с выделением земли и подводом инженерных коммуникаций. Тогда можно было бы достичь предлагаемых в постановлении стоимостных показателей для застройщиков.

Похожую мысль высказал и В.Грусевич, который считает, что более целесообразно было бы направить данную сумму на разработку и реализацию программы доступного жилья: на разработку генпланов застройки территории, внедрение современных мировых технологий ДСК, строительство инженерных коммуникаций.

Директор проектов компании “НЕСТ” считает, что при правильной подготовке конкурсной документации при комплексной застройке территории бизнес будет готов предложить программу доступного жилья с ценой 5,5-6 тыс. грн. в Киеве и до 5 тыс. грн в регионах.

“Реализация упомянутой национальной программы имела бы мультипликационный эффект и позволила бы решить жилищную проблему в Украине за 10-15 лет”, — резюмировал он.

Татьяна АКИМОВА

Условия программы:

Кредиты будут предоставляться до 15 лет в гривнах максимум под 16% годовых. При этом заемщик платит по кредиту 3%, а разницу в 13% ему компенсирует государство. Компенсации подлежат фактически уплаченные проценты за пользование кредитом. Первичный взнос на покупку жилья — до 25% с возможностью его увеличения.

Нормативная площадь жилья на семью из одного-двух человек — 40 кв.м, из трех и более человек — 58 кв.м при расчетной стоимости квадратного метра для Киева — 7 тыс. грн, для Киевской области и областных центров — 5 тыс. грн, для других населенных пунктов — 4 тыс. грн. На площадь сверх нормы компенсация не начисляется, заемщик оплачивает сверхнормативку за свои средства.

Вместе с тем, для населенных пунктов, расположенных в 15-километровой зоне от Киева, Севастополя, Симферополя и областных центров стоимость жилья может быть увеличена на 10%. Также допускается превышение нормативной площади и расчетной стоимости жилья на 25%.

Средний минимальный годовой доход семьи из трех человек по Украине должен быть не ниже 55 тыс. грн, а средний максимальный доход — 400 тыс. грн (от 760 тыс. грн в Киеве до 355 тыс. грн в Тернопольской области). При этом ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% совокупного среднемесячного дохода семьи. Среднемесячный денежный доход заемщика не должен превышать пятикратного размера среднемесячной заработной платы в соответствующем регионе.

На период получения частичной компенсации квартира должна быть основном местом проживания заемщика, он не может сдавать ее в аренду.

Процедура: чтобы поучаствовать в программе, нужно обратиться в один из 36 банков (первой и второй группы по определению Нацбанка). Банк рассматривает возможность выдачи кредита и вместе с облгосадминистраций отрабатывает возможность получения гражданином частичной компенсации по такому кредиту. Затем участник программы выбирает конкретную квартиру в конкретном доме (отобранном Межведомственной комиссией при Минрегионе по предложениям местных госадминистраций) и подписывает два договора: один на покупку квартиры (участник программы, банк, застройщик), второй — на выплату компенсации (участник программы, банк, местная государственная администрация).

Среди условий для заемщика — поручительство каждого дееспособного члена семьи, проживающего вместе с ним, а также ежегодное декларирование своих доходов (и доходов семьи).