Инвесторы и блатные. Кто гонит вверх цены на недвижимость в Киеве и почему за квартирами стоят очереди

“Самые привлекательные объекты вообще идут с молотка. На квартиру может быть по несколько претендентов, они перебивают цены — устраивают своего рода аукционы, предлагая хозяевам больше, чем те рассчитывали получить изначально. В итоге квартиры с начала года уже подорожали в среднем на 7-10%”, — рассказала нам руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина.

Речь идет, в первую очередь, о квартирах в центре и приближенных к центру районах (Соломенка, Лукьяновка, Голосеевский район и другие). Покупатели присматривают жилье в старом фонде, особым спросом пользуются сталинки и дома дореволюционной постройки.

Но раскупают и хрущевки. Причем, по хорошим ценам. За двушку на Печерске в 50 квадратов предлагают до 100-120 тысяч долларов.

Многие собственники жилья, уловив тенденцию повышения цен, снимают квартиры с продажи — ждут, когда их можно будет продать еще дороже. В итоге на рынке уже чувствуется дефицит качественного предложения. Что ударит по ценам уже в ближайшее время. По прогнозам риэлторов, до конца этого года жилье в Киеве может прибавить в цене еще до 10-15%. Впрочем, дорожают не все квартиры — многие по-прежнему не продаются, несмотря на скидки.

“Страна” разбиралась, почему за киевскими квартирами выстраиваются очереди, и что будет с ценами.

Все хотят в центр

Ажиотаж на киевском рынке жилья начался еще с зимы. Потенциальные покупатели стали активно мониторить предложения и ходить на просмотры. Но в последнее время тенденция еще больше усилилась.

“Многие покупают квартиры в качестве инвестиций. Цены на аренду сейчас неплохие, поэтому вкладывать в недвижимость выгодно. Тем более, что других инструментов для инвестирования не так много, ставки по банковским депозитам становятся все менее привлекательными. Плюс — на рынке недвижимости по прежнему в ходу наличка, по которой не нужно подтверждать источник доходов. Для некоторых покупателей это тоже очень весомый аргумент”, — говорит Луханина.

Владелец сети автозаправочных станций Prime Дмитрий Леушкин рассказал “Стране”, что тоже инвестирует в недвижимость.

“Если сдавать квартиры, можно зарабатывать до 10-12% годовых. Реально поднять и больше. Скажем, если вложить в жилье на этапе котлована, а потом перепродать, можно заработать и до 100%. Правда, я с котлованами предпочитаю не связываться. Если захочется риска — вложусь лучше в криптовалюту. А по жилью инвестирую только во вторичку”, — говорит Леушкин.

Еще один украинский предприниматель так описывает свою логику инвестирования в недвижимость: “У меня есть денежный ресурс, который должен работать. Ставки по депозитам сейчас снизились в сравнении с тем, что было несколько лет назад. Из-за коронакризиса инвестировать в бизнес-проекты в реальном секторе, открывать новый бизнес или входить в существующий очень рискованно. Никто не знает, что будет в будущем. Поэтому остается три направления. Во-первых, вложения в иностранные ценные бумаги, которые сейчас быстро растут. Во-вторых, вложения в криптовалюту, которые являются самими рискованными, но могут принести и очень большую прибыль. В-третьих, покупка квартир с целью сдавать их затем в аренду и получать стабильный высокий доход. Выше, чем по депозитам. Либо затем их продать по более высокой цене, если будет большой рост. Но тут есть ограничения. Покупаю только на вторичном рынке, чтоб не рисковать с достройками домов. И покупаю только в Киеве, а также, если очень хорошие объекты, во Львове и в городах-миллионниках. По другим городам перспективы роста цены жилья и аренды и спроса на них не очень понятные”, — говорит предприниматель.

Похожих правил придерживаются многие покупатели, поэтому в последнее время активизировался спрос на уже сданное в эксплуатацию жилье — старый фонд и так называемую “новую вторичку”, то есть, относительно недавно построенные, но уже обжитые дома.

“Люди активно ищут квартиры по 60-65 квадратов с ремонтом, чтобы можно было сразу сдавать в аренду. Средний бюджет — 125 тысяч долларов. Но такого предложения катастрофически не хватает. Есть или меньшие по площади квартиры, или более дорогие, что не устраивает покупателей. Отдельная тема — ремонты. Все сейчас ищут лофт, а предлагается в основном классика. Заморачиваться с ремонтами люди не хотят, поэтому ищут дальше. В итоге по рынку ходят покупатели с деньгами и не могут ничего выбрать. Если бы не дефицит предложения, количество сделок могло бы быть еще больше”, — отмечает  Луханина.

Также, по ее словам, очень востребованы сейчас квартиры в центре и приближенных к центру районах — в сталинках, домах дореволюционной постройки.

“Таких объектов в предложении с каждым годом становится все меньше, да и в целом в центре строится немного, так что выбор невелик. Как только в продаже появляется квартира по адекватной цене, она тут же улетает. Набирают обороты даже своего рода квартирные аукционы — когда претендентов несколько и они начинают перебивать цены и предлагать хозяевам больше. Только за несколько последних месяцев квартиры в центре уже подорожали на 7-10% и цены еще могут вырасти”, — рассказала нам Луханина.

По данным SV Development, в среднем по Киеву за последний год стоимость квадратного метра жилья на вторичке выросла на 55 долларов -с 1031 до 1086 долларов.

Но, к примеру, в Печерском районе — рост на почти на 70 долларов (с 1614 до 1681 доллара за квадрат). В Шевченковском районе квартиры за год подорожали с 1337 до 1391 доллара, в Голосеевском — с 943 до 1000 долларов.

Новостройки в центральных районах также активно дорожают: на Печерске цена подскочила с 1326 до 1397 долларов, в Шевченковском районе — с 1183 до 1230 долларов, на Голосеево — с 933 до 975 долларов. В среднем по рынку — рост цены на новостройки за год составил около 50 долларов (с 926 до 975 долларов), то есть, первичка дорожает менее активно, чем вторичка.

Расчет покупателей понятен — цены на аренду жилья в центре выросли в среднем на 20 долларов в месяц. Если в мае прошлого года среднестатистическую единичку на Печерске можно было сдавать за 366 долларов в месяц, двушку — за 477, трешку — за 552 доллара, то сейчас такие квартиры стоят 384, 498 и 578 долларов соответственно. То есть, по той же единичке это лишние 216 долларов в год, не считая капитализации самой квартиры. Как прогнозируют эксперты, уже через год аренда квартир в центре будет дороже еще, как минимум, на 10%.

Белорусы ищут “запасной аэродром”, кавказцы — “шифруются”

Но спросом сейчас пользуется не только жилье в центре Киева. Активно идут сделки также по квартирам в спальных районах. Люди готовы вкладываться в объекты, построенные не больше 20 лет назад, а также новостройки.

Риэлторы отмечают, что среди покупателей стало больше приезжих из регионов. Они также хотят получать ренту с киевского рынка съемного жилья, поэтому некоторые покупают сразу по 2-3 квартиры. Есть уже и системные инвесторы, которые не просто вкладываются в квартиры, но и переоборудуют их, чтобы увеличить заработок. Скажем, делят трешку на две мини-квартиры, перепланируют жилье под своего рода общежития и т.д.

“В последнее время среди покупателей появилось также немало белоруссов. Покупают разное жилье, у кого на что хватает денег — и квартиры на массивах, и центр. В основном ищут для себя, планируют или переезд в Украину или “запасной аэродром”, некоторые говорят о переносе бизнеса”, — рассказала Луханина.

А вот покупателей кавказкой национальности, которые еще пару лет назад активно раскупали киевские квартиры, особенно элитные, становится меньше.

“Наоборот, в последнее время даже начали сбрасывать квартиры”, — говорит Луханина.

Риэлторы рассказывают, что среди покупателей с Кавказа было немало людей “с понятиями”.

“Украина оставалась для них тихой заводью. В той же Грузии, где действует закон о ворах в законе, или России, где их тоже не особо жалуют, они не чувствовали себя в безопасности. А у нас квартиру без проблем можно купить за наличные, и никто особо не спрашивал кто ты и откуда у тебя деньги. Сейчас кавказцы опасаются преследований, причем еще до того, как СНБО ввел санкции против воров в законе”. С полицией и с местным криминалитетом какие-то разборки начались еще раньше”, — рассказал нам столичный риэлтор, попросивший не называть его имени. 

Впрочем, его коллеги рассказывают, что на самом деле покупатели кавказкой национальности никуда не делись, просто они больше “шифруются”.

“В Киеве есть несколько проверенных риэлторов и нотариусов, которые обслуживают таких покупателей. Базовая практика нашего рынка не изменилась — как и раньше вторичку спокойно можно купить за кэш, поэтому тем, кто не хочет особо светить свои доходы, выгодно вкладываться в украинскую недвижимость. Некоторые из “блатных” оформляют дорогие квартиры и особняки на третьих лиц. Знаю кавказцев, у которых в Киеве — по десять квартир и домов. И Киевом они не ограничиваются, много покупают также в Одессе”, — рассказал нам один из столичных риэлторов.

“Еще плюс 10-15% к цене”

По данным президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Питы, оживление на рынке недвижимости отмечается не только в Киеве.

“Растет количество сделок и в целом по стране. По данным Минюста, если за первый квартал 2019 года было оформлено порядка 87,3 тысяч сделок, 2020 года — 95,5 тысяч, то в этом году — почти 111,3 тысячи”, — говорит Пита. Эту тенденцию он связывает, прежде всего, с ростом инвестиционной привлекательности жилья. Потому, по его мнению, стоит ожидать дальнейшего подорожания квартир по всей стране — до конца года еще на 5-7%.

В Киеве же, как считают риэлторы, жилье может подорожать еще больше — на 10-15%. Будут расти в цене, в первую очередь, квартиры в центре и приближенных к центру районах, а также в популярных спальных районах, в частности, на Поздняках, Осокорках, Оболони.

Но в спальниках подорожают, прежде всего, квартиры в относительно нестарых домах. Покупать убитые хрущевки и панельки люди уже не особо хотят, наоборот, многие из тех, кто там живет, стремятся выселиться в более комфортное жилье. Поэтому продать “устаревшие” квартиры не так просто — многие объекты висят в базах данных месяцами. Тем более, что владельцы зачастую выставляют завышенные ценники, так как знают о росте цен на недвижимость и считают, что могут продать подороже и свои квартиры, — рассказывают риэлторы.

А вот первичка, несмотря на риски, связанные со “строительными пирамидами”, продолжит дорожать вне зависимости от месторасположения. Некоторые столичные застройщики анонсировали, что уже в июне повысят ценники на 5-7%, якобы, из-за подорожания стройматериалов. Впрочем, аппетиты застройщиков подстегивает, прежде всего, высокий спрос. Они еще в прошлом году анонсировали повышение цен, но многие компании по факту так и не смогли их поднять — даже если и переписывали прайсы, то по итогу все равно давали покупателям индивидуальные скидки.

Людмила КСЕНЗ