Что нужно знать ипотечному должнику, чтобы банк не отобрал квартиру?

 Недвижимость опять начала падать. А банки изобретают все новые механизмы реализации залогового имущества. Теперь и путем внесудебного отчуждения собственности…

Летние ожидания увеличения цен на недвижимость многие эксперты уже назвали провальными. Тенденции осени – прямо противоположны: цены на недвижимость начали движение вниз. К февралю стоимость квадратных метров, по оценкам некоторых аналитиков, может упасть процентов на тридцать. А если и доллар не прекратит своего роста по отношению к гривне, то на рынок недвижимости массово хлынет залоговое имущество, по которому заемщик уже не сможет погашать кредиты. За нынешний год, по данным НБУ, объем проблемной задолженности в украинских банках возрос на 10 млрд. гривен и составляет уже около 22 млрд. гривен.

Банкиры же все чаще признают, что если бы не реструктуризация долгов, проблемных кредитов было бы на треть больше. Кредитные каникулы — когда заемщик выплачивает только проценты по кредиту, пролонгация сроков займа (с 15 до 20 лет), перевод долларового кредита в гривневый с сохранением процентных ставок, изменение графика выплат и т.д. позволяют если не уменьшить, то хотя бы приостановить рост количества проблемных кредитов. Однако на сегодняшний день никто в стране не может предоставить достоверной информации о количествах дефолтов частных лиц, отмечает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец.
 — Невыплаты по ипотечным кредитам увеличиваются в связи с тем, что у людей объективно нет возможности выплачивать кредиты, это объясняется снижением уровня доходов и увеличением безработицы, — говорит эксперт. — Банки сотрудничают с коллекторскими организациями и это на данный момент является самым эффективным способом погашения задолженностей. Но в связи с тем, что коллекторская деятельность не урегулирована законодательно, конфликтов и проблем избежать не удается.

Взаимоотношения кредитора и должника в отечественном законодательстве урегулировано не в полной мере. Взыскать долги по ипотеке кредитор (банк) может двумя путями – судебным и досудебным. Судебный путь, исходя из существующей в Украине практики, чреват для ипотекодержателя (банка) целым рядом способов затягивания процедуры со стороны ипотекодателя (заемщика). В арсенале у заемщиков гораздо больше механизмов для предотвращения или усложнения процедуры взыскания залогового имущества, чем у банков. Затянуть отчуждение имущества можно путем возбуждения дела о банкротстве ипотекодателя (заемщика) или его ликвидации. Можно обратиться в суд с иском о признании ипотечного договора недействительным с применением обеспечительных мер. Ко всему прочему, должника спасает еще и невозможность выселения жильцов из жилых помещений из-за отсутствия жилых помещений, относящихся к фонду жилья для временного проживания. Ну, нет у нас закона, позволяющего выбросить семью должника, особенно если в его семье есть несовершеннолетние дети, на улицу. Судебные процессы могут длиться достаточно долго, вплоть до совершеннолетия детей. Однако должник все равно остается должником. И его обязанность выплатить кредит может быть лишь отложена во времени, а не отменена полностью. Посему банки все чаще рассматривают процесс досудебного взыскания залогового имущества. В тонкости этого механизма нас посвятила адвокат юридической фирмы “Василь Кисиль и партнеры” Наталья Доценко-Белоус.
 — Для реализации процедуры внесудебного взыскания залогового имущества необходимо выполнение двух условий: нарушение должником обязательств по основному договору или нарушение условий ипотечного договора. Также внесудебное взыскание может быть инициировано при наличии специальной оговорки в ипотечном договоре или отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов, — поясняет юрист.

Итак, отобрать квартиры или жилые индивидуальные дома у заемщика банк может двумя путями: приобрести переданную в ипотеку недвижимость в частную собственность или путем отчуждения заложенного имущества в пользу третьих лиц. Первый вариант усложняется тем, что банк не может позволить себе больше 25% активов, представленных объектами недвижимости. При осуществлении же отчуждения в пользу третьих лиц, банку необходимо, прежде всего, получить справку в БТИ (или в регионах – выписки из реестра прав собственности), которая выдается исключительно собственнику квартиры. А банк, соответственно, лишен этой возможности. Препятствием для получения справки также может являться наличие самовольных реконструкций и перепланировок, осуществленных жильцами. Кроме того, банк обязан уведомить о предполагаемой процедуре отчуждения недвижимости всех заинтересованных лиц заблаговременно, за 30 календарных дней.

Таким образом, многочисленные технические нюансы делают практически невозможными реализацию отчуждения объекта недвижимости и в пользу третьих лиц. Поэтому на сегодняшний момент ряд банковский учреждений пытается реализовать именно внесудебное обращение взыскания переданного в ипотеку имущества путем приобретения в частную собственность. Алгоритм действий банка при этом следующий. Банк должен зафиксировать факт нарушения обязательств должника. Затем уведомить его о ненадлежащем исполнении условий ипотечного договора и о своем намерении осуществить внесудебное обращение взыскания. Последнее условие может и не применяться, то есть должнику могут и не сообщить об этом, если нет угрозы, что имущество будет уничтожено или испорчено (должником). Далее — сформировать оценочную стоимость объекта недвижимости (квартиры). Еще до перерегистрации в БТИ, путем депонирования средств в нотариальной конторе, банк должен вернуть должнику разницу суммы средств между стоимостью объекта недвижимости и фактическим долговым обязательством. А затем уж банк обращается в БТИ с пакетом документов, среди которых непременно должен быть правоустанавливающий договор об удовлетворении требований кредиторов либо ипотечный договор, в котором присутствует оговорка о внесудебном обращении взыскания.

Даже если банк сумел безукоризненно провести процедуру внесудебного отчуждения залогового имущества, для должника и в этом случае еще не все потеряно. Он может уже на этапе получения из БТИ зарегистрированного правоустанавливающего документа, инициировать судебный процесс, например, в части оспаривания оценочной стоимости недвижимости и т.д. Те же, кто решил таким образом приобрести залоговую недвижимость, должен помнить, что основной проблемой данной сделки является факт отсутствия государственной регистрации сделки нотариусом (договора об удовлетворении требований кредиторов) в реестре. С одной стороны законодательство не содержит требования об обязательной регистрации данной сделки (как например, в случае с договором дарения), а с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация об изменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться на последующих сделках с недвижимостью.

Еще одной проблемой, как для банка, так и для нового собственника залогового имущества, может стать выселение лиц, проживающих в этой жилой недвижимости. Выселение (в случае отсутствия их добровольного согласия) может быть произведено только по решению суда в силу статьи 109 Жилищного кодекса Украины. Выселение несовершеннолетних детей, даже если они не зарегистрированы в помещении, может быть осуществлено исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии предоставления им другого места проживания с аналогичными или лучшими жилищными условиями (законы Украины “Об охране детства”, “Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей”).

Несмотря на все сложности как судебного, так и внесудебного отчуждения залоговой недвижимости, механизмы работы с должниками совершенствуются с каждым днем. Та же Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) совместно с профильными объединениями разрабатывает рекомендации для законодателя по совершенствованию отношений между кредитором и заемщиком. Естественно, больше переживая об интересах кредиторов (банков). Безусловно, полноценные рыночные отношения скоро сотрут остаточные фрагменты социальных ориентиров в отечественной законодательной базе. Хотелось бы, чтобы законодатель, шлифуя юридическую плоскость отношений между банками и гражданами, наградил заемщиков не только обязанностями, но и соответствующими правами. Так, международный опыт показывает, что заемщику необходимо предоставить право самому реализовать предмет ипотеки, ведь он в данном случае наиболее мотивирован, чтобы продать залоговое имущество по наибольшей рыночной цене. Если уж без смены собственника решить проблему ипотечного договора не представляется никакой другой возможности…

Виктория ВЛАДИНА