“Бетонное золото”. Почему инвестирование средств в первичное жилье остается очень выгодным вложением

С осени прошлого года на первичном рынке недвижимости столицы и пригородов наблюдается непрерывный рост количества инвестиционных сделок. В текущем году их число в общей структуре спроса выросло на 15% и по состоянию на июнь составляет более 40% против прошлогодних 20—25%.

“Много украинцев, в частности бизнесменов и рантье, решили не просто пересидеть ураган на мировом финансовом рынке, а именно в недвижимости”, — говорит Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании “Интергал-Буд”. По этой же причине возросло и количество покупок с целью перепродажи или инвестиции в коммерческие площади в составе концептуальных жилых комплексов для последующей сдачи в аренду. До конца года соотношение инвестиционных соглашений в общей структуре спроса вырастет до 50% от продаж.

“Бетонное золото” привлекает частных инвесторов высоким процентом доходности по сравнению с классическим инструментом сбережения — банковским депозитом. Если за цикл ликвидного строительного проекта (полтора-два года) в комфорт-сегменте инвестор может заработать от 20 до 35% на росте стоимости квадратного метра, а в бизнес-классе и премиум-сегменте этот показатель достигает 40% и выше, депозиты заметно подешевели: с 12—12,4% годовых в гривне в мае 2020 г. до 7—7,5% в мае 2021-го. Кроме того, следует учесть инфляционные качели и их ускорение до 8,5%, отсутствие фондового рынка в Украине и других доступных финансовых инструментов, а также длительный период ожидания прибыли от инвестиций в драгоценные металлы.

Когда вложить 

Лучше всего заработать удастся покупателям, которые инвестируют в объект на начальных стадиях строительства или на старте продаж новых очередей. Безусловно, инвестиции в котлован нового проекта требуют повышенного уровня внимания к проектной и разрешительной документации, а также экспертизы девелопера и его реализованных кейсов. Смотреть нужно и на динамику на строительных площадках: например, средний темп “Интергал-Буд” составляет два—четыре этажа монолита в месяц.

Также важно, чтобы в компании было достаточно сильное собственное финансовое плечо, независимость от денег инвесторов и не практиковалось перекрестное финансирование, при котором деньги с одного котлована перебрасывают на другой, таким образом умножая количество долгостроев.

В то же время показателем солидной репутации девелопера является наличие среди его официальных партнеров банка (как правило, участника Фонда гарантирования вкладов физических лиц). Для покупателя недвижимости это означает не только честные и доверительные отношения между сторонами, но и, наряду с рассрочкой от застройщика, наличие партнерских программ банка и строительной компании. Эти специальные кредитные послабления для клиентов могут быть выражены в предложении сниженных процентных ставок или первоначальных взносов, скидках на цену квадратного метра. В качестве иллюстрации к сказанному можно привести пример партнерства ЧАО “Завод ЖБК им. С. Ковальской” и Укргазбанка на приобретение строящихся квартир. Желающие обзавестись собственностью от этого застройщика могут получить кредит до 5 млн грн сроком до 20 лет со льготной кредитной ставкой на первые пять лет от 5,5 до 7,99% в зависимости от размера собственного вклада (30 или 50%). При этом предлагается удобный способ погашения, отсутствуют какие-либо ограничения, штрафные санкции за досрочное погашение кредита.