Ставка капитализации по объектам жилой недвижимости в марте текущего года составила 8,7%, сообщила директор Private Investors Union Елена Помазан “Интерфакс-Украина”.
“Мы назвали этот показатель индексом амбассадоров украинской недвижимости, он рассчитан путем независимого опроса компанией Private Investors Union профессионалов, совершивших сделки по недвижимости в марте 2023 года. В дальнейшем этот индекс будет рассчитываться ежеквартально”, — сообщила Помазан.
Свои данные для расчета индекса амбассадоров украинской недвижимости предоставили, в частности, члены Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АФНУ).
“Ставка капитализации рассчитана по рыночным соглашениям, которые были осуществлены контрагентами, которые владели необходимой информацией и заключали соглашения на конкурентных началах”, — подчеркнула Помазан.
В частности, по результатам реальных сделок в Киеве средняя ставка капитализации по жилой недвижимости составила 4,6%, в Черновцах — 7,1%, во Львове — 9,3%, в Ривном — 9,8%.
По торговой недвижимости (формат магазины у дома) средняя ставка капитализации в Киеве — 5%, Львове — 7,1%, Ривном — 7,2%.
Эксперт рынка недвижимости отметила, что в ставке капитализации сконцентрирована информация о рисках, ожидаемой доходности и ценности объектов.
Один из способов расчета ставки капитализации — соотношение арендной платы и стоимости объекта недвижимости. Ставка капитализации (yield или factor в терминологии других стран) в развитых странах публикуется объединениями участников рынка (например, NAREIT, NСREIF в США) и профессиональными консультантами. Брокеры используют термин “ставка капитализации” или его аналог для формулирования ценностных предложений клиентам.
“Логика большей ставки капитализации в Западной Украине, чем в Киеве, подтверждает здравый смысл проведенного нами независимого расчета”, — отметила Помазан.
Она подчеркнула, что в Украине чаще всего используется показатель “срок окупаемости”. С точки зрения практики расчета этот показатель является обратным ставке капитализации.
“Но глубинное содержание срока окупаемости, принятого в недвижимости в Украине, и ставки капитализации существенно отличаются с точки зрения подхода. Отличается вектор: либо сосредоточенность в прошлом, либо устремленность в будущее. Ставка капитализации иллюстрирует неразрывную связь риска и прибыльности — то, что доказал нобелевский лауреат Гарри Марковиц для инвестиционных портфелей”, — добавила Помазан.
Эксперт отметила, что ставка капитализации позволяет сравнивать прибыльность проектов недвижимости с другими способами инвестиционных вложений.
“Ликвидность, риск вложений, прибыльность — по этим показателям доходность в недвижимости должна быть близка к доходности долгосрочных облигаций страны. Валюта для расчета берется та же, что и по сделкам с недвижимостью. Доходность по еврооблигациям Украины в марте 2023 года составляет 37,8% (еврооблигации Украины с погашением в 2035 году). Как видим, сейчас ставка капитализации в жилой недвижимости (8,7%) втрое меньше доходности по инструментам, доступным инвесторам с большим капиталом по отношению к частным инвесторам в недвижимость”, — пояснила Помазан.