Сергій Пилипенко, “Ковальська”: Після обстрілів у жовтні попит на нові квартири взагалі став

23 листопада, день, повітряна тривога. Ми з генеральним директором промислово-будівельної групи “Ковальська” Сергієм Пилипенком спускаємось записувати інтерв'ю до підземного паркінгу офісу компанії, який служить укриттям.

Під кінець розмови Сергію на мобільний телефон надзвонює батько Олександр Пилипенко, співзасновник та співвласник “Ковальської”. Не підозрюючи, що в кількох сотнях метрів від підприємства групи знову впала російська ракета, Пилипенко-молодший відхиляє виклики.

Компанія відчула вплив повномасштабної війни з перших годин: на потреби Сил Оборони “Ковальська” віддала всі запаси бетонних блоків, металу і піску зі складів, а близько 400 співробітників взялися за зброю.

Пилипенко визнає, що зараз триває найскладніший період у його житті, а компанія переживає найбільший виклик у своїй історії. Оборот “Ковальської” зменшився на 80%, а відновлення довоєнного попиту на житло триватиме щонайменше три роки.

З одного боку влада сприяє компаніям-забудовникам, ухвалюючи вигідні їм законопроєкти у сфері містобудування і впроваджуючи програму доступної іпотеки. З іншого боку — російські ракетні обстріли напередодні зими ризикують зупинити всю економічну активність країни, зануривши її у пітьму.

Як Пилипенко з партнерами виводитимуть “Ковальську” з піке? Скільки реально будівельних майданчиків працює у Києві? Що робитиме компанія у разі повного блекауту? З ким з олігархів президент Зеленський напередодні повномасштабного вторгнення Росії говорив на підвищених тонах?

Про зустріч з бізнесом у президента перед війною і напружений діалог

— 23 лютого ви були одним із візитерів Офісу президента. Учасники тієї зустрічі казали, що Володимир Зеленський навіть не натякнув на те, що буде повномасштабне вторгнення. Ви теж нічого не прочитали між рядками в словах президента?

— Взагалі не прочитав. Разом з іншими представниками бізнесу ми провели там 1,5 години, почули доповіді Міністерства оборони, розвідки, інших служб. Нам казали, що військовий ризик існує, але якихось конкретних ознак, які б свідчили, що наступ або бойові дії стануться, вони не бачили.

Я прийшов додому, сказав дружині: “Розслабся”. На тому день завершився, а зранку прокинулись від вибухів.

— Що вам найбільше запам'яталося з цієї зустрічі?

— Певна напруга між президентом і деякими олігархами. Не знаю, чи зараз доречно використовувати це слово по відношенню до них. Я кажу про пана Новинського, з яким була словесна пікіровка, некомфортна для обох сторін.

Загальна енергія була в тому, що всі готові підтримати президента, у будь-який час надати допомогу, захистити як державу, так і свій бізнес. Кожен виступаючий у тому чи іншому вигляді виказував підтримку. Якісь чутливі речі не обговорювалися.

Водночас, зараз я дедалі більше чую від людей, з якими зустрічаюсь, спілкуюсь, що вранці 23 лютого певні категорії громадян були поінформовані, що наступ таки може статися, і щоб всі готувалися. В кожного було своє джерело інформації. Я перебував у повній впевненості, що війни не може статися апріорі.

— Масштаб бойових дій в Україні виявився більшим за ваші очікування?

— Так. Я не очікував, що ця війна буде такою масштабною і тривалою. Чомусь перші тижні я був впевнений, що за кілька місяців воно повинно вирішитися — або у військовому плані, або в дипломатичному.

Але чим далі просувався наступ, чим більше руйнувань і жертв, тим більше усвідомлював, що залишається все менше і менше компромісу для обох сторін. Зараз ми усвідомлюємо, що треба готуватися до тривалого протистояння.

Ми в компанії і я особисто робимо все, щоб підтримувати Україну, наші Збройні Сили і наближати момент перемоги. Але готуємося до найгірших сценаріїв у будь-якому прояві. Маю на увазі, що дбаємо про людей, які працюють у “Ковальській”, думаємо, як розрахувати ресурси на складний економічний період.

— У скільки відсотків ви оцінювали ймовірність окупації Києва?

— Знаєте, коли я побачив броньовану техніку, яка розсікає по Оболоні, коли в Гостомелі висаджувався десант, велися активні бойові дії, я оцінював досить реальну загрозу.

Завдяки героїзму наших людей, завдяки злагодженим діям, завдяки ЗСУ… Президент задав рольову модель, показав на своєму прикладі, що ми всі залишаємося на своїх місцях і робимо все, щоб зберегти столицю. Я вважаю, що сталося певне диво, героїчний подвиг, який ми будемо дуже багато років оцінювати, розкладати на складові — чому, як, хто, завдяки кому все це сталося.

Мені здається, якби Київ не відстояли, це була б зовсім інша лінія. Але не хочу навіть про це думати.

— У нас не було такого плану. Єдина логічна дія, яку ми застосовували на окупованих територіях, а у “Ковальської” є активи, які залишаються чи були на окупованій території — повністю зупиняли виробництво. Якщо була можливість — консервували активи і намагалися жодної діяльності, жодних матеріальних цінностей не залишити, вивезти людей в безпечне місце.

Якщо розмірковувати “а що б було?”, то однозначно всі наші активи в Києві, як тільки вони б потрапляли в зону окупації, повністю були б зупинені і не працювали.

“Продаємо лише по 5 квартир на місяць, не більше”

— У якому стані “Ковальська” знаходиться зараз?

— “Ковальська” залишається сімейною компанією, ми є лідером ринку (виробництва бетону — ЕП). Залишаємось в девелоперському напрямку, продовжуємо свої проєкти.

Але з однією обмовкою: ринок на даний час впав більше, ніж на 70%. Споживання будівельних матеріалів знизилось і зараз “Ковальська” намагається підтримувати свою діяльність на низьких обертах, зберігаючи в робочому стані активи, максимально задіюючи людей для виробництва. Наша задача — зберегти активи і ключовий персонал, який би забезпечив потім, за сприятливих умов, після закінчення війни, масштабне відновлення.

Наші продажі  разом з обсягами виробництва продукції впали на 80%. Ми вимушено скоротили приблизно 60% штату. Деякі люди покинули країну і виїхали за кордон. Деяких людей ми не можемо забезпечити роботою, тому що працюємо в неповноцінному графіку. В компанії працювало 5,5 тисячі людей, зараз на постійній основі працює трохи більше ніж 1,5 тисячі.

— В жовтні ви називали цифру 1,2 тисячі. Тобто, починаєте повертати людей?

— Люди можуть працювати 3-4 дні на тиждень, тому в еквіваленті повної зайнятості це може бути 1,2 тисячі.

— На тимчасово окупованій території в Новій Каховці у вас залишився завод з виробництва газобетону. Вам відомо, що там зараз відбувається?

— Ми очікуємо на його швидке повернення. Розуміємо, що там мало що уже залишилося. Отримуємо від різних джерел інформацію, але чітко знаємо, що ні техніки, ні обладнання, яке можна було вивезти, не залишилося. Є стіни, можливо частково обладнання. Ми не розуміємо, в якому воно стані. Точно знаємо, що суттєво пограбовано.

— Інше ваше підприємство повернулося з окупації — це чернігівська “Будіндустрія”. В якому воно стані?

— Були значні пошкодження. Буквально за кілька місяців відновили, запустили, зараз воно працює. Підприємство постачає бетон в Чернігів, на відновлення мостів, робить внесок у відбудову.

— У квітні ви вивчали доцільність перенесення частини виробничих потужностей в західний регіон. Що вирішили?

— Вирішили не поспішати з релокацією підприємств, оскільки вона повинна бути обґрунтованою. Місцевий ринок повинен гарантувати окупність тих інвестицій, які ми маємо вкласти в демонтаж, монтаж і придбання цехів, інфраструктури, на якій це розгортається.

Виробництво залізобетону сильно привʼязано до локації, інфраструктури, логістичних ланцюгів постачання, тому перенесення основних потужностей було малореалістичним. Не бачимо в цьому економічного сенсу.

У західному регіоні насправді не так багато ділянок, на яких ми могли б розміститися повноцінно. До того ж ми не бачили в цьому доцільності, оскільки місцевий ринок і так насичений. Ми цю ідею поки що відкинули.

Більше фокусуємось на будівництві заводу з виробництва газобетону і сухих будівельних сумішей в межах запланованої раніше експансії в західний регіон. Ми не відмовляємося від цих планів. Ще до початку війни було законтрактовано обладнання, яке досі чекає закінчення війни. Думаю, за рік з невеличким у нас запустяться нові сучасні заводи.

— Скільки квартир продали з 24 лютого?

— В середньому ми продавали по 5 квартир на місяць, починаючи з червня. Йдеться про завершені житлові комплекси або ті, що знаходяться на завершальній стадії. В них з початку війни до сьогодні продали три десятки квартир, не більше.

В тих обʼєктах, що на початковій або середній стадії будівництва, за весь час продано дві квартири.

— Ні, вона стала. Стан ринку не додає впевненості девелоперам і вони не можуть стабільно планувати діяльність, планувати роботи.

На ринку було умовно дві хвилі. Перша — коли орків витіснили з-під Києва, люди повернулися, в травні всі почали запускати будівництва з надією на те, що, в короткому горизонті війна зупиниться і попит на первинну нерухомість відновиться.

Потім забудовники зрозуміли, що попит дуже обмежений, точковий, знаходиться в площині готового житла, й тоді зменшили обсяги будівництва.

Друга хвиля — коли почалися обстріли в жовтні, руйнування енергетичного сектору, тоді попит зовсім “став”. Наразі попит на первинному ринку нерухомості майже відсутній.

Тому, ми частково розраховуємо на певні програми, в тому числі доступну іпотеку, яка зможе повернути попит. Але ключовим є фактор війни. До тих пір, поки люди не будуть впевнені в безпеці, вони не будуть інвестувати свої кошти в фундамент.

Хоча ми розуміємо, що потенціал ринку зберігається. Дуже багатьом людям, в тому числі тимчасово переміщеним особам, які втратили своє житло внаслідок бойових дій, чи вимушено переїхали з інших областей, потрібно десь жити. Тому я вважаю, що девелоперський ринок і ринок будівництва досить успішно буде розвиватися за V-подібною динамікою. Але після того, як знизиться ризик військових дій.

— Сервіс ЛУН порахував, що близько двох третіх житлових комплексів відновили будівництво. Ця цифра є умовною, бо незрозуміло, яка інтенсивність робіт. За вашими даними, скільки відсотків будівельних майданчиків зараз працюють?

— Відсотків 30-40, максимум — 50. Обʼєктивної статистики ніхто не дасть. Але лише на невеликій кількості майданчиків ведеться нове будівництво. Вся решта активності, 80% — це майже завершене будівництво.

Якщо ми беремо житловий комплекс (ЖК), в рамках якого будується декілька будинків, завершують той, який максимально готовий. Секції на початковій або середній фазі будівництва практично не будуються. Споживання будівельних матеріалів і товарного бетону у листопаді становить 20-25% від довоєнного, це показник, через який можна прослідкувати за обcягами будівництва.

— Скільки відсотків було у червні?

— В червні було менше, а з липня по листопад динаміка споживання бетону і будівельних матеріалів зберігається. Певне плато. Цифра показова і свідчить про те, що інвестувати в будівництво власні кошти при відсутності продажів девелопери не поспішають.

Споживання оздоблювальних і фасадних матеріалів свідчить, що більшість робіт змістилися у фокус завершальної фази, або ремонт внутрішніх приміщень. Весь будівельний ринок зараз там, щоб передати інвесторам ключі, закрити угоди, отримати виплати по розстрочці і, скажімо так, зняти з себе відповідальність.

— Яку?

— Ризик руйнувань внаслідок обстрілу, витрати на утримання будинку, певні можливі претензійні, репутаційні ризики, коли ти необґрунтовано затягуєш будівництво.

— У 2015-2019 роках попит на житло був на високому рівні перш за все через трикратну девальвацію гривні та низьку собівартість будівництва. Чи повернеться попит на рівні 2015-2019 років?

— Повернеться, але для цього потрібно мінімум 2-3 роки. Відновлення, навіть з урахуванням іпотеки, буде відносно повільним. Ми з командою обговорювали різні сценарії і зупинилися на такому консенсусі, що після завершення бойових дій Україні потрібно буде близько трьох років, щоб вийти на довоєнні обсяги будівництва і попиту. Зрозуміло, що там є купа “але”.

— Чому в портфелі групи за багаторічну історію не зʼявилося потужностей з виробництва цементу?

— Дійсно, цемент — це один із ключових компонентів будь-якого будівельного матеріалу. До війни ми споживали близько 1 мільйона тонн цементу на рік, що становить 10% всього цементу, що виробляється в Україні.

Чому ми досі не в цементі? Ми цікавимось цементною галуззю і потенційно розглядаємо виробництво цементу в групі “Ковальська”. Багато років маємо тісні і досить взаємовигідні стосунки з компанією CRH. Вона володіє трьома заводами в Україні.

Зараз ринок взагалі схлопнувся, буде повільно виходити на попередні довоєнні обсяги, тому ми з цим питанням не поспішаємо. Плюс це дуже капіталоємний бізнес. Один цементний завод, в залежності від виробничої потужності, може коштувати від 100 мільйонів доларів і більше.

— Азербайджанський NEQSOL придбав “Івано-Франківськцемент” орієнтовно за 300-400 мільйонів доларів.

— Я чув цифру в 400 мільйонів доларів, але наскільки мені відомо, угода не була реалізована і NEQSOL не купив завод. Знаю, що Микола Федорович Круць залишається власником, продовжує управляти підприємством. Думаю, що сама угода відкладена до кращих часів, а ціна і умови будуть переглянуті (сміється).

— Чому завод з виробництва цементу коштує сотні мільйонів доларів?

— Ви колись були на цементному заводі? Вам варто зʼїздити. Виробнича потужність 1 мільйона тонн цементу коштує приблизно 100 мільйонів доларів — обладнання, інфраструктура, сировинна база. Виробнича потужність “Івано-Франківськцементу” становить близько 4-4,5 мільйона тонн, звідси і цифра.

Ринок досить вузький, насправді. “Івано-Франківськцемент” — найбільш сучасний завод, вони багато інвестували в технології, якість, обладнання, модернізували лінії. Цей завод — виробництво світового зразка.

“Заміна ДАБІ на ДІАМ —  це “безкровна революція”

— Під час війни багато хто з засновників бізнесу, що відійшли від позиції CEO, почали знову повертатися до операційної діяльності. У вашого батька не було спроб повернутися до ролі гендиректора?

— Він мені не озвучував таких планів (сміється). У нас є вдала формула взаємодії, за якої я відповідаю за всю операційну діяльність і погоджую з батьком ключові рішення.

А чому інші так роблять — напевно через те, що зараз дуже важкий період і різні бізнеси стають неприбутковими. Власникам здається, що ключова причина в менеджменті і вони повністю занурюються в операційне управління для того, щоб стабілізувати ситуацію. Це абсолютно правильне рішення.

— Ваш батько працював з Олександром Омельченком, був у політичному “Блоці Омельченка” в Київраді. Чи допомагала дружба з мером Києва розвивати бізнес?

— Ні. Вони з Сан Саничем, нашим почесним мером, товаришували ще з часів, коли Омельченко працював в системі “Київміськбуду” за радянських часів. З точки зору допомоги — я не пам'ятаю, щоб це давало нам якісь бонуси.

— Житловий комплекс на вулиці Березняківський ви будуєте на землі, що належить компанії сина Олександра Омельченка. Чи є у вас інші спільні проєкти з сімʼєю Омельченка, чи плануєте спільні проєкти в майбутньому?

— Дійсно, ця земельна ділянка належить компанії сина Сан Санича дуже давно. Ринок розвивався, в нас вийшла ситуативна співпраця. Наразі це єдина земельна ділянка, яка нас пов'язує з родиною Омельченків, можливо в майбутньому будуть ще.

— Ваш батько живе на Кіпрі?

— Мій батько живе на Кіпрі, в Києві і у Відні. В залежності від того, де йому потрібно чи цікаво зараз бути.

— Це історія про “пенсію в теплих країнах”?

— Не стільки про “пенсію”, скільки про час, який він може присвятити собі і родині, про улюблене хобі. Батько активно займається гольфом останні 5 років і має суттєві успіхи, він від цього кайфує. Щоб підтримувати себе у гарній фізичній формі, щоб дещо переключатися з негативу, який оточує в інформаційному полі.

— Ви з батьком займаєте посади в Конфедерації будівельників України. Її очолює Лев Парцхаладзе, забудовник та колишній чиновник із сумнівним бекграундом. Яка ваша мета членства у цій організації?

ЕП: за ініціативи колишнього заступника міністра регіонального розвитку та будівництва Лева Парцхаладзе був створений консультативно-дорадчий орган — Науково-технічна рада (НТР). НТР видавала дозволи на введення об'єктів в експлуатацію в обхід державних будівельних норм.

— КБУ — це, напевно, єдина організація, яка об'єднала будівельні компанії, девелоперів, виробників будівельних матеріалів, а також представників влади, які своєю метою ставлять покращити взаємовідносини між всіма зацікавленими сторонами, реформувати галузь, щоб вона працювала максимально ефективно, позбутися перепон в розвитку.

Так, Конфедерацію очолює Лев Парцхаладзе, але вона мені здається настільки стійкою, незалежною, демократичною, що кожен з учасників має право будь-яке актуальне питання поставити на порядок денний і шукати шляхи вирішення.

Завдяки КБУ, Олені Шуляк, ексміністру розвитку громад і територій Олексію Чернишову вдалося реформувати славнозвісну Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ). Відбувається тотальна діджиталізація всіх дозвільних, погоджувальних процедур і системи взаємодії між архітекторами, девелоперами, контролюючими органами.

— Це лобізм в хорошому сенсі слова?

— Це якісний лобізм.

— У своїх інтересах?

— В інтересах галузі, яку ми представляємо. Ми зацікавлені в тому, щоб розвивалася економіка, створювалися робочі місця, ми отримували замовлення. Те саме стосується асоціації “Укрцемент”, наприклад. Вони теж напрацьовують програму, ініціативи, які захищають галузь. Це природно.

— Я вважаю, що заміна ДАБІ на ДІАМ провела “безкровну революцію”. Для тих забудовників, які будують якісно, ґрунтовно підходять до проєктування і будівництва, ця реформа дуже позитивна.

— В чому це виражається?

— Окрім контролюючих функцій, ДІАМ відповідає за видачу дозволів на будівництво і введення обʼєкта в експлуатацію. Якщо у нас є відповідний пакет документів — провели експертизу, завантажили в електронну систему, отримали дозвіл. У нас були кейси, коли ми отримували дозвіл з першого разу. В цьому році після початку бойових дій ДІАМ нам видав три сертифікати і один дозвіл.

Якщо приходять інспектори і роблять зауваження, ці зауваження виправляються і вони видають сертифікат. Все відбувається в електронному вигляді, сам візит інспектора записується на відео.

Зараз неможливо ввести в експлуатацію будинок, де на якомусь двадцятому поверсі ще колони заливають бетоном. Раніше, при ДАБІ, такі факти на ринку траплялись, як і те що безпідставно не вводили в експлуатацію будинки роками.

“Найнегативніший сценарій на випадок блекауту — повністю зупиняємо виробництво на півтора місяці”

— ЖК “Русанівська гавань”. Власники земельної ділянки, брати Дроботи, вирішили залучити трьох девелоперів для будівництва цього ЖК, в тому числі “Ковальську” В результаті, з великими зусиллями перші черги здали в експлуатацію із затримкою три роки. Чому так сталося?

— Це питання не до нас, а до тих девелоперів, які затримали будівництво. “Ковальська” збудувала свої будинки першою, хоча починала останньою. Компанії “Житлоінвестбуд-УКБ” (комунальне підприємство — ЕП) і “Міськбудінвест” (належить братам Володимиру і Анатолію Дроботам — ЕП) затримали свої черги: стикнулися з певними фінансовими, організаційними питаннями.

Врешті “Ковальська” добудовувала будинки за “Житлоінвестбудом-УКБ”, видала ключі людям. Зараз будинки заселені, тільки залишаються питання щодо підключення до електромереж.

— Генеральний директор компанії Yasno Сергій Коваленко опублікував фотографію “Русанівської гавані”, пояснивши, що це найбільший об'єкт в Києві, який зареєстрований як будівельний майданчик, і до нього застосовуються жорсткіші графіки вимкнення електроенергії.

В заселених будинках люди довше сидять без електропостачання і платять за комерційним тарифом. Чи могла “Ковальська Нерухомість” чи “Ковальська-Житлосервіс” швидше вирішити це питання?

— Підключення до мереж — це відповідальність замовника будівництва, а саме братів Дроботів. Ми максимально підключалися, де це було можливо.

Взагалі, це маніпулятивна історія, бо у самої Yasno складна і бюрократизована процедура підключення новозбудованих будинків до мереж, а сам процес уповільнений. Коли будинок підключений як промисловий споживач, то мешканці вимушено платять у 2,5 раза більшу ціну за 1 кіловат. Хоча де-факто ці будинки заселені, там проживають люди.

Враховуючи таку різницю в тарифі, очевидно що саме Yasno не зацікавлений в тому, щоб швидко приймати до себе споживачів. Ця проблема носить масовий характер, і не тільки в Києві, а по всій Україні. Народні депутати вже ухвалили закон, який зобов’язує постачальника електроенергії застосовувати житлові тарифи для будинків які, введені в експлуатацію.

— Як підприємства групи пристосовуються до роботи в умовах відключень електроенергії?

— Нас відключають, як і всіх інших. Сильно страждаємо, підлаштовуємося. Коли є зрозумілий графік відключень, то плануємо графік виробництва заздалегідь. Допомагає перш за все те, що у нас є мережа підприємств у Києві та передмісті. Якщо аварійно гаситься одне підприємство, то ми перекидаємо замовлення по бетону на інші локації, щоб клієнт отримав все вчасно.

Змінили регламенти при певних роботах. Раніше просто подавали бетон по мірі заливки. Зараз заздалегідь готуємо потрібну кількість бетонозмішувачів і тільки тоді починаємо заливку. Ми повинні забезпечити безперервний процес, бо йдеться про відповідальні конструкції, які використовуються в мостах, в логістичних складах, і ми не можемо допустити порушення технології  бетонування.

Але все одно втрачаємо. Минулого тижня аварійно зупиняли виробничі лінії, купа продукції зіпсована. Декілька підприємств забезпечені генераторами, можуть якийсь час працювати на них, але обладнання дуже енергоємке, повністю автономну роботу не можемо забезпечити.

— Які сценарії у вас підготовлені на випадок ускладнення ситуації взимку?

— Наш крайній прогноз, найнегативніший сценарій — що ми зупиняємося наприкінці грудня і не будемо працювати до другої половини лютого. Повністю.

Якщо погіршиться ситуація в енергетиці, то хто працюватиме на будівельних майданчиках? Кому потрібна ця продукція? Тому ми прораховуємо такий сценарій, коли повністю консервуються виробничі майданчики, відправляємо людей у відпустки або простій, і чекаємо покращення ситуації.

“Умови іпотечної програми “єОселя” виглядають фантастично”

— Що очікує на будівельний ринок у майбутньому? Яким буде 2023 рік?

— Наш прогноз на 2023 рік — стриманий оптимізм. Ми закладаємо 15% зростання до поточного року в натуральних обсягах і у виручці.

По девелопменту закладаємо дещо більше зростання — 40-50%. Вважаємо, що динаміка ринку наступного року буде кращою за рахунок програми іпотеки, та збільшення пропозиції готового житла. Було сильне падіння цього року, матимемо низьку порівняльну базу.

— Навесні влада обіцяла впродовж шести місяців побудувати та викупити понад 50 тисяч квартир для тих, хто втратив житло. Зараз ми бачимо, що цього не зробили. Наскільки реалістична була ця ідея?

— Не берусь судити. Коли почув цю публічну оферту, так би мовити, то порахував, що “Ковальська” точно в неї не вписується. Умови були такі: 35 тисяч гривень за квадратний метр з оздобленням і повна готовність протягом 9 місяців. Нічого з цього ми не могли забезпечити, тому не брали участі. Я не чув у колег з ринку, щоб у когось викупили квартири.

— Ні. Будівництво нового житла — абсолютно виключаю. Якщо викуп існуючого — все одно з оздобленням це перевалює за 40 тисяч гривень.

— Як, на вашу думку, треба було забезпечувати житлом 2,4 мільйона українців, які цього потребують?

— За такий короткий термін?

— Так.

— Я б давав компенсації безпосередньо людям, які могли направити ці кошти на оренду житла. Насправді, велика кількість квартир у Києві й інших містах залишилися порожніми. Я вважаю, що вирішити проблему швидко можна було б через оренду, а не будівництво нового житла.

Якщо взяти винятково будівельну частину, її реально зробити за 12 місяців, за певних умов. Ми для себе це порахували і переконалися. Це має бути низькоповерхове житло, повинні застосовуватися певні стандартні рішення. Але все, що передує цьому — виділення земельних ділянок, підготовка документів, проєктування, отримання дозволів — займає час.

І фінансування. Девелопер, який починає такий проєкт, повинен мати гарантію, що він отримає ці кошти.

— Ще у 2020 році ви анонсували інвестиції в переобладнання виробничих потужностей для запуску панельного зведення будинків. На якій стадії проєкт?

— Зараз цей проєкт заморозили. Суттєво змінилися умови на ринку. Коли ми побачили наслідки ракетних обстрілів, саме панельне будівництво постало під дуже велике питання — чи буде попит, чи буде ця конструкція стійка і витримувати прильоти.

До того ж це капіталоємкий проєкт, який потребує великих інвестицій в обладнання і зміни підходів у будівництві. “Ковальська” у своїй екосистемі може реалізувати цей проєкт. Але в комплексі ринок змінився, з’явились нові вводні у вигляді ракетних обстрілів і зміни державних будівельних норм в частині стійкості і  цивільного захисту, тому ми це питання винесли за дужки.

Є інші рішення, які можуть забезпечити швидке будівництво. Це каркасне і монолітно-каркасне будівництво. Вони можуть виконати цю задачу не гірше, ніж панельні будинки, при мінімальних інвестиціях. На існуючій виробничій базі ми можемо це робити швидко і нестандартно.

— Ви казали, що за панельної технології будівництва ціна житла не перевищуватиме 500 доларів за квадратний метр. Це реалістична ціна сьогодні?

— Реальна, але за умови максимального використання місцевих матеріалів і обладнання. На сьогодні це нереально через велику імпортну складову — обладнання, металопрофіль, скло, “інженерка”, ліфти здорожчали в рази. Якщо частина з цього вироблятиметься в Україні, то така ціна реальна.

За нашими розрахунками, в каркасному і монолітно-каркасному будівництві ціна на житло для покупця може становити 750-800 доларів за квадрат, з оздобленням — до 1000 доларів.

— Як ви оцінюєте умови іпотечної програми “єОселя”? Чи стане ця програма тією надією, на яку так сподівалися забудовники?

— Умови програми виглядають фантастично, нереально. Як ідея і як механізм, щоб запустити економіку, вона дуже крута. Я вважаю, що це може стати рятівним колом для нас.

Але наразі “єОселя”, скажімо так, в бета-тестуванні. Наскільки мені відомо, 20 тисяч заявок подано, але лише 15 кредитів схвалено. Для того, щоб ринок відчув ефект, таких кредитів повинно бути тисячі, десятки тисяч. Сам інструмент класний, ми чекаємо, коли він набере обертів. Перш за все, відновляться заморожені об’єкти.

— Ні, жодного разу.

— За словами моїх джерел, сторони дійшли згоди про запровадження нового податку в розмірі 2% для забудовників в обмін на такі умови, які дозволять суттєво збільшити попит на житло з боку населення. Це правда?

— Перший раз чую. Будемо відслідковувати зміни до податкового кодексу. Наскільки я розумію, в ухваленому бюджеті на 2023 рік немає жодних змін.

— На які нові ринки може зайти “Ковальська”, якщо попит на житло так і не відновиться?

— Ми уже присутні на ринках відновлення дорожньої інфраструктури, мостів, шляхопроводів. Працюємо і виконуємо замовлення для Міністерства оборони, обласних військових адміністрацій, щоб убезпечити міста і селища від повторного наступу.

Ми бачимо, що відновлюють проєкти, пов’язані з перевалкою вантажів, переробкою, аграрною сферою. Глобально дивимося на ринок логістичних складських комплексів, промислових підприємств, портової інфраструктури.